Passo a passo para pequenas obras no condomínio

A realização de pequenas obras no condomínio requer uma compreensão clara dos tipos de intervenções previstas pela legislação e dos procedimentos que o síndico deve adotar para garantir a conformidade legal e a transparência junto aos condôminos. O maior problema é que muitas vezes o síndico não sabe como conduzir o processo da obra para atender aos requisitos de transparência que são obrigatórios no condomínio e, ao mesmo tempo, cumprir exigências legais.

Classificação das Obras segundo a Legislação

De acordo com o Código Civil Brasileiro, as obras em condomínios são classificadas em três categorias principais:

1. Obras Necessárias: São aquelas indispensáveis para a conservação ou prevenção da deterioração do edifício. Exemplos incluem reparos em sistemas elétricos ou hidráulicos, impermeabilização de áreas suscetíveis a infiltrações e manutenção estrutural.

2. Obras Úteis: Visam aumentar ou facilitar o uso do bem comum. A instalação de um sistema de ar-condicionado na portaria, por exemplo, pode ser considerada uma obra útil, pois melhora as condições de trabalho dos funcionários e a eficiência no atendimento aos moradores.

3. Obras Voluptuárias: São aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, embora o tornem mais agradável, como a decoração de áreas comuns ou a instalação de elementos estéticos.

Procedimentos para a Realização de Obras

Tomemos como exemplo a instalação de um sistema de ar-condicionado na portaria do condomínio. Antes de iniciar tal projeto, o síndico deve seguir uma série de etapas para assegurar a viabilidade técnica e financeira da obra:

1. Avaliação Técnica: Contratar um engenheiro qualificado para realizar uma análise técnica, garantindo que a instalação não comprometerá a estrutura do edifício e que a capacidade elétrica é adequada. Este profissional emitirá um laudo técnico detalhado, que geralmente envolve custos específicos.

2. Orçamento Detalhado: Com o laudo em mãos, o síndico deve obter orçamentos para todas as etapas do projeto, incluindo aquisição dos equipamentos, materiais necessários e custos de instalação.

3. Planejamento Financeiro: De posse dos valores estimados, é essencial definir como será o financiamento da obra. As opções incluem a utilização do Fundo de Reserva do condomínio ou a realização de uma cobrança extraordinária dos condôminos.

4. Aprovação em Assembleia: Submeter todo o projeto à aprovação dos condôminos em assembleia geral. Apresentar o laudo técnico, os orçamentos detalhados e a proposta de financiamento, permitindo que os condôminos tomem uma decisão informada sobre a execução da obra.

É importante que todas essas etapas sejam apresentadas de forma clara e conjunta na assembleia. Aprovar apenas o laudo técnico ou a instalação sem uma visão completa dos custos totais pode gerar complicações futuras e desentendimentos entre os moradores.

Prestação de Contas

Após a conclusão da obra, o síndico deve convocar uma nova assembleia para apresentar uma prestação de contas específica do projeto. Isso inclui a comparação entre os valores orçados e os gastos reais, bem como o cumprimento dos prazos estabelecidos. Essa transparência fortalece a confiança dos condôminos na gestão e assegura a responsabilidade fiscal do condomínio.

Seguindo esses procedimentos, o síndico garante que as obras sejam realizadas de acordo com a legislação vigente, atendendo às necessidades do condomínio e promovendo uma gestão participativa e transparente.

Ar condicionado é uma das pequenas obras no condomínio que precisa atenção ao realizar

Procedimentos de Assembleia para Diferentes Tipos de Obras

A legislação brasileira estabelece procedimentos específicos para a aprovação e execução de obras em condomínios, variando conforme a natureza da intervenção. A seguir, detalhamos os trâmites relacionados a cada tipo de obra:

1. Obras Necessárias

   • Aprovação Prévia: As obras necessárias, destinadas à conservação ou prevenção da deterioração do edifício, podem ser realizadas pelo síndico sem necessidade de aprovação prévia em assembleia, especialmente quando urgentes. Contudo, caso não sejam urgentes e envolvam despesas significativas, é recomendável submetê-las à deliberação dos condôminos.

   • Obtenção de Recursos: O Fundo de Reserva do condomínio é frequentemente utilizado para custear essas obras, dada sua finalidade de atender a emergências e manutenções essenciais. Se o fundo não for suficiente, pode-se considerar a aplicação de uma taxa extra, mediante aprovação em assembleia.

   • Prestação de Contas: Após a conclusão, o síndico deve apresentar uma prestação de contas detalhada, incluindo os custos e o andamento físico da obra, em assembleia, garantindo transparência e conformidade com as obrigações legais.

2. Obras Úteis

   • Aprovação Prévia: Destinadas a melhorar ou facilitar o uso do bem comum, as obras úteis requerem a aprovação da maioria absoluta dos condôminos (50% mais um) em assembleia, conforme o Artigo 1.341, II, do Código Civil.

   • Obtenção de Recursos: O financiamento dessas obras pode ser realizado por meio do Fundo de Reserva, desde que previsto na convenção do condomínio e aprovado em assembleia. Alternativamente, pode-se instituir uma contribuição extraordinária específica para esse fim.

   • Prestação de Contas: O síndico deve fornecer uma prestação de contas pormenorizada após a finalização da obra, apresentando os gastos efetivados e o progresso físico da intervenção, em assembleia, para apreciação dos condôminos.

3. Obras Voluptuárias

   • Aprovação Prévia: Caracterizadas por melhorias estéticas ou de lazer que não aumentam a utilidade do bem, as obras voluptuárias exigem a aprovação de dois terços de todos os condôminos em assembleia, conforme o Artigo 1.341, I, do Código Civil.

   • Obtenção de Recursos: Geralmente, o Fundo de Reserva não é destinado a esse tipo de obra. Portanto, o custeio é usualmente realizado por meio de contribuições extraordinárias, aprovadas em assembleia específica para esse propósito.

   • Prestação de Contas: Após a execução, é imperativo que o síndico apresente uma prestação de contas detalhada, incluindo os custos incorridos e o status físico da obra, em assembleia, assegurando a transparência e a satisfação dos condôminos.

Seguindo esses procedimentos, o síndico promove uma gestão participativa e transparente, alinhada às disposições legais e aos interesses da coletividade condominial.

O que o Conselho Fiscal precisa fiscalizar

Na prática, uma pesquisa realizada internamente, mas com critérios razoavelmente aceitáveis, mostrou que o Conselho deve responder às seguintes perguntas que são as que qualquer condômino faria sobre as famosas Pastas Mensais de prestação de contas do síndico:

O que está sendo cobrado pelo condomínio?

• O que foi recebido pelo condomínio?

• Qual tratamento é dado para os que não pagam o condomínio?

• Com o que o condomínio gasta?

• O que não foi pago e por qual motivo?

• Do que foi desembolsado, o que ultrapassa o que a assembleia decidiu?

• Existem valores a pagar nos próximos meses de contratos existentes?

• Existem créditos a receber no condomínio, além dos atrasados e inadimplentes?

• O condomínio possui alguma negativação?

• Os comprovantes de gastos são válidos?

• Posso confiar nos relatórios?

• O condomínio tem dívidas fiscais?

• O que foi cobrado está sendo usado para a finalidade que foi aprovada na assembleia?

• Temos pendências judiciais?

• A prestação de contas segue as formalidades necessárias?

Essa lista foi produzida com base em perguntas de Conselheiros e Condôminos anotadas ao longo de 30 anos na atividade de Auditoria da Administração Condominial, que fazemos profissionalmente.

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