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Fraude no condomínio? Cada mês parado aumenta o risco para todos
Auditoria Investigativa Condominial para transformar suspeitas em prova técnica, proteger seu patrimônio e reduzir o risco pessoal do síndico e do conselho.
Quando extratos não batem, contratos se repetem nas mesmas empresas e documentos começam a “sumir”, o problema deixa de ser só do condomínio e passa a atingir diretamente quem responde pelas contas. Minha atuação é focada em condomínios em situação de suspeita grave, com metodologia pericial e laudo preparado para assembleias e eventual ação judicial.
Explique na mensagem o tamanho do condomínio, a cidade e quais sinais de irregularidade você já percebeu. Vou analisar seu caso e responder com a viabilidade de uma Auditoria Investigativa e os próximos passos.
5 sinais de que a situação já é grave
Se o seu condomínio já apresenta 2 ou mais desses sinais, ignorar o problema aumenta o risco para o bolso de todo mundo.
Sinal 1
Os saldos do extrato bancário não batem com os relatórios
A cada mês deve-se pegar o extrato bancário original emitido pelo banco e ver se os saldos inicial e final estão idênticos aos relatórios da prestação de contas
Sinal 2
Contratos com os mesmos prestadores de serviços
É normal que se substitua os prestadores de serviços por outros que ofereçam melhores custos e benefícios. A repetição com renovações por longos prazos sugere falta de concorrência.
Sinal 3
Resistência ou demora em apresentar notas, extratos, contratos e documentos do condomínio
Todo condômino tem o direito de pedir acesso aos documentos citados e pode pedir a qualquer momento acesso a eles. Se está ocorrendo demora, pode ser um sinal significativo de algo a ser verificado.
Sinal 4
Saldos negativos em contas gerenciais
As contas gerenciais normalmente são apresentadas com um resumo que mostra os saldos iniciais, entradas, saídas, transferências entre contas e saldos finais. Os saldos iniciais e finais negativos são um forte indício de algo com problema na gestão financeira.
Sinal 5
Falta do extrato bancário emitido por Banco
Um dos maiores indícios de possibilidade de fraude é não existir na prestação de contas os extratos emitidos pelo Banco onde o condomínio tem conta.
Se você marcou 2 ou mais itens, continuar parado deixa de ser ingenuidade e passa a ser risco consciente.
O que é - e o que não é - Auditoria Investigativa da Administração Condominial
Antes de decidir investigar, você precisa entender exatamente o que pode esperar de uma auditoria séria – e o que ela NÃO faz.
O que é a
Auditoria Investigativa da Administração Condominial
• Síndicos que herdaram uma gestão anterior confusa e precisam “virar a página” com diagnóstico técnico.
• Conselhos fiscais que já desconfiavam de algo, mas agora começaram a ver números ou contratos estranhos.
• Grupos de condôminos que identificaram aumentos de despesas sem explicação clara (água, energia, manutenção, obras).
• Condomínios em que há troca de administradora e surgem dúvidas sobre a prestação de contas do período anterior.
• Situações em que já se fala em ação judicial, destituição de síndico ou acordo – e é preciso base técnica antes de decidir.
O que não é
Auditoria Investigativa da Administração Condominial
• Não é “caça às bruxas” para atacar pessoas sem evidências.
• Não é parecer rápido feito apenas para “cumprir tabela” em assembleia.
• Não é consultoria para defender síndico ou administradora a qualquer custo.
• Não substitui decisão de advogado, juiz ou assembleia – ela oferece base técnica para essas decisões.
• Não promete recuperar dinheiro onde não há prova ou não existe viabilidade jurídica.
• Não pode ser feito por outros profissionais não habilitados e credenciados como peritos no CRA do seu Estado (advogados, contadores, economistas, atuários etc)
Como funciona, passo a passo, a Auditoria Investigativa
Você não precisa ter tudo resolvido para me procurar. O processo é dividido em etapas claras, com decisão em cada fase – sem ‘surpresas’ para o condomínio.
Passo 1
Faça contato
Contate diretamente comigo pelo meu Whatsapp. Informe o seu nome, CNPJ do condomínio, se tem ou não serviço de Garantidora e algumas outras informações que serão pedidas. Você receberá uma proposta comercial. Clique aqui para meu Whatsapp.
ATENÇÃO
Em alguns contatos, minha orientação honesta poderá ser que ainda não é hora de auditoria – primeiro é preciso esgotar caminhos mais simples.
Passo 2
Assinatura do contrato
Serão pedidos o nome, cpf e e-mail do síndico e de 2 testemunhas. O contrato é assinado digitalmente, não há necessidade de correspondências físicas.
ATENÇÃO
Se você está querendo uma auditoria, mas não terá apoio do síndico, o melhor será um Diagnóstico da Administração Condominial. Clique aqui para saber mais.
Passo 3
Envio dos documentos
Os documentos devem ser digitais - é uma necessidade legal que o laudo seja acompanhado de todos documentos examinados desta forma.
Passo 4
Relatório de quesitos
O Auditor fornece uma lista de quesitos a serem respondidos pelo síndico do mandato dos anos auditados. É obrigação legal dar a oportunidade para que explique tudo o que for perguntado (contraditório)
Passo 5
Emissão do Relatório de Auditoria da Administração Condominial
Este é o relatório final e deve ser analisado pelo advogado do condomínio em conjunto com o Auditor. Após essa etapa, deverá ser apresentado para que a Assembleia de Condôminos decida qual será o andamento (aprovação das contas, acordo para recebimento de ressarcimentos, ação judicial ou outra)
Em todas as etapas, você sabe exatamente o que está sendo feito e qual é o próximo passo. Não existe ‘carta na manga’ nem pegadinha contratual. Pedimos que o Advogado do condomínio acompanhe todas as etapas.
Para quem é (e quando realmente faz sentido investigar)
Nem toda desconfiança vira caso de auditoria. Entender isso é importante para proteger o condomínio – e também para não gastar energia (e dinheiro) à toa
Para quem a
Auditoria Investigativa da Administração Condominial faz sentido
• Síndicos que herdaram uma gestão anterior confusa e precisam “virar a página” com diagnóstico técnico.
• Conselhos fiscais que já desconfiavam de algo, mas agora começaram a ver números ou contratos estranhos.
• Grupos de condôminos que identificaram aumentos de despesas sem explicação clara (água, energia, manutenção, obras).
• Condomínios em que há troca de administradora e surgem dúvidas sobre a prestação de contas do período anterior.
• Situações em que já se fala em ação judicial, destituição de síndico ou acordo – e é preciso base técnica antes de decidir.
Quando ainda NÃO é o momento de partir para a
Auditoria Investigativa da Administração Condominial
• Quando a dúvida é apenas sobre um lançamento específico, que pode ser esclarecido pela administradora.
• Quando o problema é de convivência ou comportamento do síndico, sem sinais concretos nas contas.
• Quando o condomínio nunca pediu documentos básicos (balancetes, contratos, notas) e ainda não tentou essa via.
• Quando a motivação principal é apenas “ganhar” uma disputa política interna, sem fatos objetivos.
• Quando não há disposição mínima da gestão atual em fornecer documentos – nesses casos, primeiro o advogado deve orientar os passos.
Se você tem dúvida se o seu caso já é situação de auditoria investigativa ou ainda não, resumo a situação pelo WhatsApp e eu te digo, com franqueza, qual parece ser o melhor caminho.
Casos reais de Auditoria Investigativa – sempre com sigilo total
Por dever profissional e contratual, nenhum condomínio, unidade, cidade ou pessoa é identificado. Os exemplos abaixo foram adaptados para preservar totalmente o sigilo – mantendo a essência técnica dos casos.
Dívida Oculta
O condomínio tinha conhecimento de uma dívida junto ao serviço de água, supostamente em torno de 100 mil reais. Foi apurado que em cada parcelamento anterior, havia interrupção do pagamento após poucos meses. A dívida foi acumulando novos débitos, juros e correções atingindo um valor atualizado próximo dos R$ 500 mil. O condomínio não tinha conhecimento desta dívida.
Débitos indevidos
Na análise documental foram encontrados pagamentos feitos a terceiros - outros condomínios e até outras pessoas. O erro feito pela Administradora não tinha sido percebido pelo Síndico e nem pelo Conselho Fiscal.
Em caso semelhante, na aquisição de televisores para as áreas comuns do condomínio, os aparelhos foram pagos por ele, mas foram entregues noutro condomínio.
Síndico pirata
O síndico profissional foi eleito, como pessoa física, e entregou a administração para uma empresa com outros vários sócios, abandonando a gestão e deixando que outros (desconhecidos do condomínio) efetuassem a administração
Obra irregular
O condomínio contratou obras em suas piscinas, mas a contratada era uma editora de livros, sem competência para a execução. A obra teve que ser refeita em grande parte causando um prejuízo de centenas de milhares de reais.
Documentação irregular
O síndico nunca registrou a Convenção, o Regimento Interno e nem Atas de Assembleia. A consequência jurídica disso é grave e está em curso a decisão da assembleia sobre como resolver o problema. O síndico edita e altera estes documentos conforme seu interesse pessoal gerando insegurança jurídica institucional.
Uso de Fundo de Reserva
O síndico só poderia movimentar o Fundo de Reserva com autorização da Assembleia (como mandam Leis e Normas). Mas para se manter no cargo, não reajustou a taxa condominial e consumiu todo o Fundo de Reserva sem que ninguém desse conta. O saldo do condomínio zerou por coincidência no mês de início da auditoria.
Talvez o seu condomínio não tenha exatamente esses problemas – mas, se você sente que ‘tem algo errado nas contas’ e ninguém consegue explicar direito, provavelmente é hora de uma análise técnica independente.
Quanto custa investigar – e quanto pode custar NÃO investigar
A Auditoria Investigativa não é um ‘custo a mais’: é uma decisão de proteger o dinheiro do condomínio – e, em muitos casos, o bolso pessoal de quem assina as contas.
Investimento na Auditoria
É um serviço tabelado com valor calculado por hora técnica de trabalho. Quanto mais experiente e com reputação for o Auditor, maior será o valor.
Atualmente o valor por mês auditado varia entre R$ 736,00 a R$ 2.100,00, sendo o mais comum o menor valor nos condomínios residenciais e o maior nos condomínios comerciais.
Auditamos alguns condomínios mensalmente durante anos e por conta disso já obtivemos sucesso em ver um condomínio que reduziu por duas vezes (no mesmo ano) o valor da cota condominial simplesmente com o resultado da auditoria do mandato em curso.
Não trabalho com ‘tabela automática’ de preço. Cada caso é analisado individualmente, e o orçamento é construído de forma transparente, de acordo com a complexidade real da situação.
Risco de não investigar
Embora a Auditoria Investigativa pareça algo contra o síndico por causa desse têrmo, muitos síndicos optam por esse trabalho para apresentar sua prestação de contas com segurança e devidamente comprovado da sua boa gestão.Em mandatos anteriores pode ser útil no mesmo sentido ou para identificar eventuais ressarcimentos possíveis ao condomínio. O risco de não fazer essa modalidade de auditoria é a dúvida do quanto pode estar sob a mesa, sem que ninguém saiba até que algo grave aconteça e todos tenham que pagar a conta. Não é raro encontrar:
• Meses ou anos de sobrepreço em contratos e obras, somando valores muito maiores do que o investimento em auditoria.
• Aprovação de contas com falhas graves, que podem gerar responsabilização de síndicos e conselheiros no futuro.
• Perda de prazos para cobrar ressarcimento ou discutir judicialmente determinados valores.
• Ambiente de desconfiança permanente no condomínio, com assembleias tensas e desgaste pessoal de quem está na gestão.
Se você quer ter uma noção honesta de faixa de investimento para o SEU caso, me mande um resumo da situação pelo WhatsApp. Eu analiso, sem custo, e te digo se vale a pena avançar – e em que nível de auditoria.
Quem é o Prof. Titton – e por que posso confiar nessa auditoria?
Talvez você tenha chegado aqui por um vídeo no YouTube sobre suspeita de fraude ou má gestão no condomínio. Meu trabalho é pegar essa desconfiança difusa e transformá-la em análise técnica, com começo, meio e fim.
Prof. Titton
Perito judicial e auditor condominial
Formação acadêmica e atuação prática em condomínios
Eu trabalho há anos na análise de contas condominiais, unindo a prática como perito judicial e auditor de condomínios à formação acadêmica completa pela USP, na área de Administração e Contabilidade.
• Graduação, mestrado e doutorado em Administração pela USP.
• Pós-doutorado em Contabilidade, com foco em controles e transparência.
• Atuação como perito judicial em processos que envolvem contas de condomínios e disputas financeiras.
• Experiência direta em auditorias de obras, contratos de prestação de serviços e prestação de contas condominiais.
• Ex-professor doutor, inclusive na USP, com pesquisa específica em detecção de fraudes e falhas de controle.
Como eu conduzo uma Auditoria Investigativa
• Independência técnica: meu compromisso é com a clareza dos fatos, e não com “defender” previamente síndico, administradora ou grupo de condôminos.
• Sigilo absoluto: informações, documentos e conclusões da auditoria são tratados com confidencialidade profissional.
• Fala em linguagem leiga: relatórios e reuniões são feitos para serem entendidos por quem vive o condomínio, não apenas por contadores ou advogados.
Minha função é trazer luz técnica para uma situação de conflito – e não aumentar o clima de guerra dentro do condomínio.
Se você sente que precisa de alguém experiente e independente para olhar o seu caso, me envie um resumo da situação pelo WhatsApp. Eu vou te dizer com sinceridade se uma Auditoria Investigativa faz sentido agora – ou se ainda existem caminhos mais simples antes disso.
Perguntas frequentes sobre Auditoria Investigativa em condomínios
Antes de me chamar pelo WhatsApp, é normal ter dúvidas: quando vale a pena investigar, como funciona na prática e o que pode acontecer depois. Separei respostas diretas para as perguntas que mais recebo.
Você não precisa enfrentar essa desconfiança sozinho
Se o clima no condomínio já está pesado e você sente que falta base técnica para tomar uma decisão justa, me envie um resumo do caso. Eu vou analisar a situação e te dizer, com clareza, quais caminhos existem – inclusive se ainda não for a hora de uma Auditoria Investigativa completa
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