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Como escolher o advogado para assistência do condomínio

Ao enfrentar questões legais, é crucial que o condomínio conte com a assistência de um advogado competente e especializado em direito condominial. Contratar um advogado do condomínio para defender o condomínio contra terceiros ou lidar com demandas de condôminos exige alguns cuidados para garantir a melhor representação e proteção dos interesses do condomínio.

Logicamente, todos advogados são competentes e qualificados para atuar no condomínio. Mas, alguns são mais experientes nesta área do Direito.

A seguir, serão apresentados os principais cuidados a serem observados ao contratar um advogado para o condomínio.


Advogado do condomínio

É necessário o conhecimento especializado no direito condominial.  O Direito é um ramo da ciência que reúne muitas especialidades. É muito importante selecionar um profissional que tenha o conhecimento específico nesta área por causa das particularidades e nuances que são próprias dela.

Este conhecimento vai além do conhecimento das Leis. A análise das normas, regulamentos e jurisprudência que se aplicam a condomínios deve ser diferenciada especialmente porque o condomínio produz a Lei na forma de Convenção, Regimento Interno e Atas de Assembleia, que são específicas para cada condomínio.

Não há dúvida que a contratação de um advogado para o condomínio pressupõe que poderão ocorrer litígios judiciais. O conhecimento dos procedimentos é geral a todos advogados, mas a forma de produzir as peças com os argumentos corretos para cada caso e cada condomínio requer experiência com casos defendidos anteriormente.

Por conta disso, é essencial que o advogado se predisponha a ler a Convenção, Regimento Interno e Atas de Assembleia para se inteirar por completo das particularidades de cada condomínio. Não se pode considerar que o advogado não faça essa análise tomando nota das diferenças que caracterizam o condomínio na sua individualidade.

Adicionalmente, o advogado irá participar das assembleias com a atribuição de defender o condomínio e evitar que ocorram decisões incorretas (ou até ilegais). Em um caso de assembleia, na falta de um advogado do condomínio, ocorreu a votação para definir qual instrumento que vale no condomínio acima do outro: a Convenção ou o Código Civil. Por curiosidade, o Código Civil ganhou por 1% dos votos.

Assim, além disso tudo, o advogado deve ter facilidade de comunicação com o público, especialmente em momentos de alta tensão em assembleias, sabendo se posicionar bem e fazer sua palavra ter o valor que realmente deve ter.

Uma de suas atribuições também será a de analisar contratos que o síndico irá assinar e, sempre, comunicar sobre cláusulas abusivas e outras que sejam prejudiciais aos interesses do condomínio, inclusive oferecendo sugestões para modificações nos contratos antes de serem firmados.

Não há que se exigir que o advogado comprove o seu respeito à ética profissional. O advogado contratado deve agir de acordo com os princípios éticos da profissão sob pena de perder sua credencial profissional. Mas, é de se esperar que ele não atue em conflito de interesses, por exemplo atendendo além do condomínio, a incorporadora ou construtora que o implementou.

O advogado do condomínio não é do síndico

É importante compreender que o advogado contratado pelo condomínio tem um papel específico e não está exclusivamente à disposição do síndico. Embora o síndico possa se beneficiar dos serviços do advogado, é crucial entender que o advogado está lá para representar o condomínio como um todo, e não o síndico.

O advogado do condomínio atua como um consultor jurídico, oferecendo orientações e assessoria em questões legais que envolvem o condomínio como um todo. Seu principal objetivo é defender e proteger os interesses do condomínio como uma entidade coletiva, garantindo o cumprimento das leis, regulamentos e convenções condominiais.

Embora o síndico possa solicitar a assistência do advogado em questões específicas, como consultas jurídicas ou orientações sobre decisões administrativas, é importante ressaltar que o advogado não está lá exclusivamente para defender os interesses pessoais do síndico. O advogado deve atuar de forma imparcial e garantir que todas as decisões tomadas estejam em conformidade com a lei e visem ao benefício do condomínio como um todo.

Além disso, é fundamental lembrar que o síndico também é responsável por agir em conformidade com as normas e regulamentos do condomínio. Se o síndico estiver envolvido em alguma questão legal que possa afetar o condomínio, o advogado pode fornecer aconselhamento imparcial e orientação sobre os próximos passos a serem tomados para proteger os interesses do condomínio como um todo.

Em resumo, o advogado do condomínio não está lá exclusivamente para defender o síndico individualmente, mas sim para representar e proteger os interesses legais do condomínio como uma entidade coletiva. Seu papel é garantir o cumprimento das leis e regulamentos, oferecer consultoria jurídica e assegurar que as decisões tomadas estejam em conformidade com a legislação aplicável, visando sempre ao benefício do condomínio como um todo.

Advogado não é cobrador

É importante esclarecer que o papel do advogado do condomínio não é a cobrança de inadimplentes. Embora seja comum que os condomínios contratem serviços de cobrança especializados para lidar com a recuperação de dívidas em atraso, o advogado pode desempenhar um papel complementar quando a cobrança extrajudicial não obtém sucesso.

Inicialmente, é recomendado que o condomínio utilize serviços de cobrança especializados, que são responsáveis por enviar notificações, comunicados e realizar negociações com os condôminos inadimplentes na tentativa de regularizar os pagamentos em atraso. Esses serviços são geralmente mais ágeis e econômicos para lidar com a fase inicial de cobrança.

No entanto, se todas as tentativas de negociação e cobrança extrajudicial falharem, o advogado do condomínio pode ser acionado para realizar a cobrança judicial das dívidas em atraso. Nessa fase, o advogado irá analisar a situação, verificar a documentação e entrar com uma ação judicial contra o condômino inadimplente.

A cobrança judicial envolve o ajuizamento de uma ação de cobrança, na qual o advogado representará o condomínio nos processos legais necessários para obter o pagamento das dívidas em atraso. O advogado irá preparar toda a documentação necessária, como a petição inicial, e atuará em todas as etapas do processo judicial.

É importante ressaltar que a cobrança judicial é uma medida mais assertiva e formal para recuperar os valores devidos ao condomínio. Nesse estágio, o advogado terá a expertise para lidar com os aspectos legais da cobrança e buscará garantir que o condomínio seja ressarcido de forma adequada.

Portanto, embora o advogado do condomínio não seja geralmente o responsável direto pela cobrança de inadimplentes, ele pode ser acionado quando a cobrança extrajudicial não obtiver sucesso. O advogado atuará no âmbito judicial, buscando o cumprimento das obrigações financeiras dos condôminos inadimplentes, garantindo assim a saúde financeira e a manutenção adequada do condomínio.

(trecho extraído do livro Planejamento em Condomínios Edilícios)

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AUDITOR ADMINISTRATIVO DE CONDOMÍNIO

Relatório de Auditoria Administrativa para prestação de contas anual, preventiva ou retroativa.

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