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Quais as qualificações que um profissional deve ter para executar uma inspeção predial completa, com qualidade e segurança?

Primeiramente os síndicos/ gestores condominiais, devem entender bem qual o objetivo destas inspeções periódicas, o grande grau de importância que elas têm e perceber que esta inspeção vai muito além das obrigações das leis ou normas uma vez que envolvem a vida das pessoas que moram e trabalham naquele condomínio, ou seja os síndicos tem um papel de extrema relevância ao representarem oficialmente a todos daquela pequena comunidade.

Infelizmente estamos observando, um número cada vez maior de incidentes ou até mesmo de acidentes relacionados à falta de inspeções predial adequada, que muitas vezes nem sequer nos dão a chance de executarmos uma manutenção corretiva antes de um colapso. Fica cada vez mais claro e evidente que a categoria que estas inspeções são lançadas no fluxo financeiro anual do condomínio, geralmente está completamente equivocada e só é realizada após o famoso “SE SOBRAR DINHEIRO EU FAÇO” perdendo posição até mesmo para a pintura dos banquinhos do jardim.

Vale lembrar que o parágrafo quinto do artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro determina como uma das funções do síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”

Mas diante de tanta relevância, quais as qualificações que um profissional deve ter para executar uma inspeção predial completa garantindo assim a segurança dos moradores e funcionários, vida útil de projeto, garantia das construtoras e valor patrimonial?

Estar habilitado

Primeiramente este profissional deve estar habilitado para deixar oficialmente documentado todos os seus apontamentos, ou seja, todos as suas observações e orientações devem ter um peso perante a lei caso necessário utilizá-las.

Multidisciplinar

Em segundo lugar, este profissional vai lidar com várias disciplinas técnicas contidas no condomínio, interagindo entre sí e com os próprios moradores, cujas manutenções estão diretamente interligadas com o contexto do condomínio, como por exemplo frequência de uso dos equipamentos, grau de periculosidade ou onerosidade caso haja a falha, idade do condomínio, faixa etária média dos moradores e muitos outros chamados fatores interno, além de diversas variáveis como por exemplo estações do ano, índices pluviométricos, região do condomínio e muitos outros chamados fatores externos. Resumindo, para esta função, o condomínio deve contratar um profissional experiente e que esteja acostumado a olhar para o condomínio de forma dinâmica e nunca estática assim como um organismo vivo que se sofre influência e consequentemente se adequa aos fatores internos e externos.

Vivência

Terceiro, um profissional que saiba e tenha experiência com todos os sistemas, elementos e componentes e que tenha vivenciado todas as etapas do condomínio, ou seja, o antes (etapa de obra), o durante (manutenção preventiva) e o depois (manutenção corretiva).

Se optarmos por um profissional muito técnico, o mesmo não terá a habilidade de planejamento, desenvolvimento de rotinas, adaptações do plano de reforma para cada mês, ou seja, não enxergará o condomínio como um todo com todas as disciplinas interagindo e sofrendo influências de ambientes e situações que os envolvem.

Um profissional muito especializado em impermeabilização por exemplo, não conseguirá enxergar uma fachada da maneira adequada e com os equipamentos corretos.

 Um profissional especializado em concreto, não conseguirá fazer a inspeção de um quadro elétrico da maneira segura e eficiente...

Em função dos locais da inspeção, este profissional deverá estar habilitado com o curso de NR 35 (Trabalho em altura) para acesso ao para raio e luz piloto, NR 33 (trabalho confinado) para acesso os reservatórios e NR 10 (baixa tensão) para inspecionar quadros elétricos e de comando por exemplo.

Imprescindível contratarem um profissional regional, ou que esteja acostumado com o clima, índices pluviométricos, fatores externos e costumes locais.

Por que entender os costumes locais? 

No Nordeste por exemplo não é costume dos moradores, realizarem churrasco nas áreas gourmet das sacadas, logo, a atenção que devemos dar para os motores de exaustão das churrasqueiras deve ser menor do que por exemplo no Paraná ou Rio Grande do Sul.

Em Manaus e Brasília por exemplo é muito comum ar-condicionado, logo devemos dar mais prioridade ao PMOC (plano de manutenção, operação e controle) do que na região Sudeste e Sul

Manaus por exemplo chove muito devendo dar atenção à bombas de drenagem e limpeza das caixas de passagem das caixas de água pluvial. Salvador, ambiente agressivo pela maresia, venta demais devemos dar atenção aos pontos de oxidação de martes metálicas e fachadas. Curitiba e Rio Grande do Sul, muito frio, devemos dar mais atenção ao sistema de aquecimento.

Conhecimento para fazer a inspeção

Após toda esta análise, podemos chegar à conclusão de que este profissional deva ter um conhecimento de sênior para master, engenheiro, Civil, com habilidades de campo e não de escritório, preferencialmente em vários departamentos de construtoras como por exemplo planejamento, canteiros de obra e/ou assistência técnica e que já tenha trabalhado Brasil afora.

Relatório final

Ao final da inspeção, este profissional deverá apresentar um relatório técnico com o nome e endereço do condomínio, quem o acompanhou mais as informações abaixo

·         Local visitado – Exemplo: Casa de máquinas do elevador torre A

·         Fotos

·         Prognóstico (descrição do que está enxergando sem tirar nenhuma conclusão técnica ou diagnóstico) - Exemplo: Teto e parede lado direito da porta, apresentando manchas amareladas e mofo na parte superior)

·         Diagnóstico (descrição completa da causa e efeito do problema) – Exemplo: Infiltração da laje de cobertura em função da perda de vida útil da impermeabilização (mais de 10 anos) acarretando infiltrações no teto e parede da casa de máquinas, justificando o aparecimento de mofo e inclusive iniciando processo de corrosão das armaduras da laje, justificando a cor amarelada das manchas

·         Orientações preventivas – Com objetivo de evitar novas incidências iguais à esta

·         Orientações corretivas – Com o objetivo de resolver esta incidência

·         Gravidade – podendo ser classificado em ponto de atenção, moderado, crítico, muito crítico, intervenção imediata

·         Custo estimado de material e mão de obra

·         Data da próxima inspeção

Ao final do relatório, mesmo que a ART (atestado de responsabilidade técnico) deva ser deste profissional, para desempenhar tal função, este não deve trabalhar sozinho, mas deva ter uma equipe de técnicos ou auxiliares dando suporte com os equipamentos necessários e garantindo a segurança de alguns acessos com maior dificuldade.

Seguindo meu exemplo, me formei em engenharia em 1998 pelo Mackenzie, fiz pós em patologia das construções, trabalhei mais de dez anos como engenheiro de campo em grandes construtoras como Bueno Netto, onde pude entender todo o conceito do funcionamento de um condomínio, na sequência trabalhei dois anos no departamento de planejamento e assistência técnica da Construtora Rossi onde pude perceber quais os pontos críticos, de maior relevância e atenção dentro de todo o contexto de um condomínio, depois tive a oportunidade de atuar como auditor de obras pela construtora Tecnisa em muitas regiões como Manaus, Brasília, Curitiba, Salvador, Fortaleza e São Paulo, onde pude me aproximar ainda mais das normas e técnicas construtivas.

Lembrem-se sempre que...


inspeção e manutenção

 

Saiba mais sobre manutenção em condomínios no livro Manutenção Predial em Condomínios Edilícios, 2024



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AUDITOR ADMINISTRATIVO DE CONDOMÍNIO

Relatório de Auditoria Administrativa para prestação de contas anual, preventiva ou retroativa.

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