Como Eleger Síndicos de Qualidade

A eleição de um síndico é um momento crucial para qualquer condomínio, pois essa figura será responsável pela administração, gestão financeira e representação legal do edifício. Síndicos de qualidade só quando se tem critérios, senão é loteria!

Muitas vezes questiono sobre a maneira como escolhemos um médico para tratar de alguém muito importante para nós, como a nossa mãe, por exemplo. Buscamos entre todos os melhores, aquele que mais me convence de que irá fazer o melhor com ela. Da mesma forma, o condomínio deve buscar entre os melhores síndicos, aquele que tem o potencial de fazer o melhor trabalho. Se minha mãe tiver uma dor muscular, eu poderia seguir o conselho de algum amigo que ouviu falar que o problema é músculo e me recomendar o melhor açougueiro da cidade, já que entende muito de músculos. Então, do mesmo jeito, o condomínio não pode se fixar só em opiniões - deve ser uma escolha muito criteriosa.

Não serve o mais simpático, o mais bem vestido, o que tem a melhor apresentação - precisa ser, entre os melhores, o que mais mostrou competência e habilidade. Deve ser desejado aquele que saiba administrar.

Advogado aprende sobre a Justiça, não possui cursos sobre administração em suas áreas.

Contador aprende sobre registros contábeis, não aprende sobre relatórios financeiros administrativos.

Médico aprende sobre medicina, não aprende sobre como administrar nem mesmo a sua própria clínica.

Mas o Administrador aprende como planejar o que precisa ser feito e como controlar a execução disso. Aprende como organizar tudo para atingir objetivos. E aprende como dirigir pessoas para que tudo funcione bem.

Quando a Lei abriu a possibilidade para que qualquer um seja síndico, a intenção é que não haja impedimento para que um morador ou condômino possa assumir um cargo para administrar o que é seu ou onde está seu dinheiro. Você não precisa mandar seu marido estudar administração para a gestão financeira da família e nem mandar a esposa estudar administração de compras para fazer o supermercado - o dinheiro é seu e você administra como quiser.

Mas se você vai contratar alguém para fazer estas tarefas domésticas, vai querer um profissional competente com habilidades necessárias por que seu dinheiro está lá.

Então, um síndico precisa ser Administrador não por que o Conselho de Administração exige para todos síndicos, mas por que o condomínio não quer pagar para pessoas que não provaram sua competência e habilidades façam o condomínio como escola de síndico - você não quer pagar os erros de quem veio para aprender-fazendo, errando e aprendendo com seus próprios erros porque quem paga a conta no final da estória é o condomínio. O síndico que se diz profissional precisa provar isso sendo um Administrador habilitado no Conselho de Administração que prova sua competência.

Não é sinal de que vai dar certo, mas é uma forte indicação de que a chance de dar errado vai ser menor.

Aliás, é bom saber que o valor anual que um síndico profissional paga para ser registrado no Conselho de Adminsitração são meros R$ 750 reais por ano. Se ele atende 10 condomínios, então isso é um gasto ínfimo - se não quer se registrar talvez seja porque não aceita ser fiscalizado (será isso?).

Síndicos de qualidade só com critérios e pré-qualificação

Para garantir uma escolha consciente e segura, é fundamental estabelecer critérios objetivos e claros para a seleção dos candidatos, tanto para síndicos profissionais quanto para pessoas físicas. A seguir, detalharemos esses critérios, justificando a importância de cada um e, sempre que pertinente, referenciando a legislação aplicável.

1. Síndico Profissional: Pessoa Jurídica

Documentos exigidos:

Currículo e experiência na área de condomínios: Comprovar experiência profissional garante que o candidato possui conhecimento prático na gestão condominial, essencial para lidar com as complexidades administrativas.
Proposta comercial: Esclarece os serviços oferecidos, custos e condições, permitindo que a assembleia avalie o custo-benefício.
Projetos para o mandato: Demonstra planejamento e visão estratégica para o condomínio, fundamentais para uma gestão eficiente.
CNPJ e Quadro de Sócios (QSA): Confirmam a regularidade da empresa e identificam os responsáveis legais.
Contrato Social: Define o objeto social da empresa, que deve incluir a administração de condomínios.
Nome e número de registro do administrador responsável: Essencial para identificar o profissional que responderá tecnicamente pela gestão.
Registro no Conselho Regional de Administração (CRA): Conforme a Lei nº 4.769/1965, art. 2º, a atividade de administração condominial é privativa de profissionais registrados no CRA. A exigência desse registro garante a qualificação técnica e o cumprimento de normas éticas.
Certidões negativas de débitos trabalhistas e fiscais: Garantem que a empresa está em situação regular, reduzindo riscos de responsabilização solidária para o condomínio.
Certidões cíveis e criminais dos sócios: Avaliam a idoneidade dos responsáveis pela empresa.

2. Pessoa Física: Condômino ou Morador

Documentos exigidos:

Currículo e experiência anterior: Importante para avaliar a capacidade de gestão, mesmo que adquirida fora do contexto condominial.
Proposta comercial: Embora não seja um serviço terceirizado, é relevante conhecer as intenções do candidato sobre remuneração, se houver.
Projetos para o mandato: Demonstram o comprometimento e a visão do candidato para melhorias no condomínio.
Certidões cíveis e criminais: Avaliam a idoneidade do candidato, essencial para a gestão de recursos e representação legal.

Caso o candidato já atue como síndico em outro condomínio, ele é considerado síndico profissional e deve cumprir os mesmos requisitos da pessoa jurídica, inclusive o registro no CRA, conforme a legislação vigente.

Justificativa das Exigências

Esses documentos são essenciais para assegurar a transparência e a segurança na gestão do condomínio. A assembleia tem o dever de exigir essas informações para:

Mitigar riscos legais e financeiros, garantindo que o síndico ou a empresa estão em conformidade com a legislação.
Promover a transparência, permitindo que os condôminos avaliem a idoneidade e a competência dos candidatos.
Assegurar a boa gestão, com profissionais qualificados e comprometidos com o interesse coletivo.

Exigir esses critérios não é apenas uma formalidade, mas uma prática essencial para a saúde financeira, administrativa e institucional do condomínio.

O que o Conselho Fiscal precisa fiscalizar

Na prática, uma pesquisa realizada internamente, mas com critérios razoavelmente aceitáveis, mostrou que o Conselho deve responder às seguintes perguntas que são as que qualquer condômino faria sobre as famosas Pastas Mensais de prestação de contas do síndico:

O que está sendo cobrado pelo condomínio?

O que foi recebido pelo condomínio?
Qual tratamento é dado para os que não pagam o condomínio?
Com o que o condomínio gasta?
O que não foi pago e por qual motivo?
Do que foi desembolsado, o que ultrapassa o que a assembleia decidiu?
Existem valores a pagar nos próximos meses de contratos existentes?
Existem créditos a receber no condomínio, além dos atrasados e inadimplentes?
O condomínio possui alguma negativação?
Os comprovantes de gastos são válidos?
Posso confiar nos relatórios?
O condomínio tem dívidas fiscais?
O que foi cobrado está sendo usado para a finalidade que foi aprovada na assembleia?
Temos pendências judiciais?
A prestação de contas segue as formalidades necessárias?

Essa lista foi produzida com base em perguntas de Conselheiros e Condôminos anotadas ao longo de 30 anos na atividade de Auditoria da Administração Condominial, que fazemos profissionalmente.

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