top of page
Buscar

O que o Auditor de Condomínio recomenda para a vigilância do perímetro

Muitos condomínios mantêm rondas motorizadas no perímetro e, normalmente, também no entorno para evitar invasões. E, com o uso de tecnologia estamos sendo consultados sobre a eficácia de manter rondas em razão do custo deste serviço preventivo. Entenda o ponto de vista do auditor de condomínio que visa a excelência da gestão condominial.

Dessa dúvida cabe uma questão anterior: para quê serve a tecnologia afinal? Se o condomínio possuir alta tecnologia em seus equipamentos de vigilância, a função dela será evitar esforços desnecessários. Por outro lado, se o condomínio insiste em manter-se com os métodos tradicionais de vigilância (ronda), o esforço humano em manter a vigilância é maior e, provavelmente, mais ineficiente.

O Ronda ostensivo de bairros – um pouco de história

Para entender esse dilema vou reportar uma época em que morei na cidade de São Paulo, em casa dita “de rua” e que pagávamos por uma ronda em comum acordo com os vizinhos. Em primeiro lugar, o acordo entre os vizinhos nunca existiu - era alguém que se autointitulava como vigilante do bairro e que passeava dando toques de sirene para atrapalhar o sono de todos durante toda a semana. Minha casa, como não poderia deixar de ser naquela cidade, foi roubada e invadida algumas vezes. Não há como negar que os invasores aguardavam que o ronda já tivesse passado para iniciar seu trabalho de invasões, como que se isso fosse combinado antes com todos.

Em uma determinada ocasião, vi pela janela do meu escritório de casa que dois meliantes adentraram pelo meu corredor lateral armados. Eles não me viram e sem saber qual era seu objetivo chamei a atenção da vizinhança sobre o evento em curso: gritei em alto em bom som que havia fogo na residência. Esta é uma ideia absurda, mas é a única forma que provoca a vizinhança para alguma ação, já que se gritasse assalto ou algo parecido seria normal que todos se trancassem até as coisas se acalmarem (psicologia de massa básica). Ao final dos gritos e berros, a vizinhança começou a se movimentar, inclusive chamando uns pelos outros para saber o que se tratava e os invasores se evadiram.

A moral da estória é que o nosso vigia de ronda se encontrou com os invasores ainda em fuga e pediu que eles não atrapalhassem o trabalho dele. E, eu que seria a vítima fui advertido pelo vigilante para que não gritasse durante o assalto porque isso assusta os invasores.

A impressão que tive é que havia um consenso entre todos de que o assalto é parte da vida em São Paulo e que o vigia é apenas um personagem de um teatro e que eu deveria agir como vítima e não ter uma ação reativa contra a invasão!

Conclusão: o ronda de rua, pelo menos em São Paulo, serve apenas para definir horários em que os assaltantes podem atuar sem serem incomodados.

O Ronda ostensivo de condomínios – um questionamento

Da mesma forma, a ronda ostensiva em condomínio pode ter um funcionamento parecido. Em alguns condomínios são colocados por todo o condomínio alguns pontos de checagem em que a ronda marca sua passagem e, dessa forma, fica garantido que ele passou por todo o condomínio durante os horários previstos. O funcionamento é exatamente igual: os horários de ronda definem os horários em que invasores podem atuar livremente.

Então, para quê manter o sistema de ronda tradicional se o seu objetivo (evitar invasões) serve exatamente para o contrário (definir horários para invasões)?

A ostentação de segurança causa efeito

Aí entra um novo componente na segurança de perímetro: a tecnologia. E, cabe uma nova experiência pessoal: a dúvida.

Em um de meus escritórios, eu tinha dúvida a respeito do andamento do trabalho na minha ausência. Usando apenas a intuição, cheguei a pegar um empregado com meu dinheiro já na sua carteira. Precisava fazer algo rápido.

Fui até a Santa Efigênia e fiquei assustado com o preço de um sistema de vigilância por câmera, na virada do milênio o preço era muito elevado. Então, fiz o mais absurdo: comprei apenas as cúpulas onde ficam câmaras, com tom escuro. Instalei e deixei apenas 1 câmara temporariamente instalada (ela só gravava por 2 horas). O resultado foi que meu faturamento aumentou em 25% - sem explicação, apenas aumentou.


Auditor de condomínio - vigilancia eletronica

Conclusão: a simples existência de medidas protetivas ostensivas já cria algum efeito de melhoria na segurança. Mas, isso não é suficiente para um condomínio, como veremos adiante.

Tecnologia obsoleta ou inoperante que é visível ou não

No caso de um condomínio, a existência de câmeras não é suficiente pelo único motivo de que os empregados e prestadores de serviços ficam (de alguma forma) sabendo que aquilo não funciona e essa informação vaza para os candidatos a invasores. Isso é inevitável. Além disso, não há como dar a entender que o condomínio tem um sistema que funciona com câmeras reconhecidamente antigas. Resumindo: não dá para “enganar”; ou se tem um sistema que funciona ou é melhor não colocar nada para não passar a mensagem de que realmente não há vigilância efetiva.

Aí, vem o caso do babá que foi pega por câmera fazendo coisas com o seu protegido. Se existe uma câmera, irá procurar pontos cegos (locais que não são vistos pela câmera). Se não existe câmera, sente-se à vontade para fazer o que quiser porque ninguém vê. E, um belo dia, o responsável coloca uma câmera oculta e grava o babá fazendo maus tratos ao protegido.

O ponto central a ser pensado é que nestas hipóteses, a melhor opção acaba sendo aquela em que o sistema de vigilância é visível e dá a certeza de que não há pontos cegos. No caso de condomínios horizontais (casas), as áreas monitoradas são as de trânsito. Nos edifícios, são os corredores e andares.



Em uma residência é um pouco mais complicado, já que demanda muitas câmeras, mas a boa notícia é que com um pequeno aumento de quantidade é possível cobrir muito bem um condomínio inteiro.

E, os pontos cegos, na verdade, podem ser eliminados com um bom planejamento de vigilância.

Conclusão: para ser efetivo, o sistema de vigilância deve ser visível para que os eventuais candidatos à invasão saibam de sua existência.

Requisitos de um bom sistema de vigilância por câmeras

Assim como tudo em um condomínio, meu trabalho como auditor é o de cobrar pela melhor execução da gestão, ou seja, tudo deve ter relação com Planejamento, Organização, Controle, Direção.

Então, a implantação de um sistema de vigilância por câmeras deve ser vista como uma parte do sistema de segurança do condomínio. E, dentro deste projeto maior, ele deve ser executado seguindo os mesmos passos:

Passo 1, o planejamento

Neste item de segurança, o primeiro passo é o levantamento do que existe no mercado e que seja acessível. Uma segurança maior implica em gastos maiores que não poderão ser bancados por um condomínio de baixa renda, isso é natural. Por outro lado, um condomínio que exige maior segurança já sabe que isso terá um custo maior. E, no item de planejamento espera-se que sejam apresentados e aprovados em assembleia várias opções para que esta decida qual o nível de segurança que será implantada e o custo dessa implantação.

Nosso entendimento, na auditoria de condomínio, é que deve existir a aprovação do projeto pela assembleia, sempre.

Passo 2, a organização

Embora não pareça, a simples implantação da vigilância por câmeras exige que a organização do condomínio seja repensada. Ao ocorrer um evento, todos os procedimentos devem ser formalizados em um documento.

Cada possibilidade de evento deve ser prevista no que chamo de Procedimento Operacional Padrão (POP). Infelizmente, só vi isso feito em um único condomínio, no bairro do Itaim (cidade de São Paulo) e depois de constatado que o porteiro não sabia o que fazer durante a invasão do prédio – e, por isso, tomou decisões erradas.

Quantas possibilidades existem de invasão? Poucas, mas a falta de definição sobre o que deve ser feito é o que nos causa preocupação como auditores.

Passo 3, o controle

Como será feito o registro de ocorrências de segurança? É de se supor que em cada ocorrência o fato seja registrado no diário de bordo (o nome que dou ao livro de ocorrências). Mas, um cruzamento com os tipos de eventos também dever feito. O condomínio deve ter um livro de Procedimentos Operacionais Padrão (POP) e, no caso de ocorrências de segurança, o fato deve ser indicado na própria ficha de POP para que se tenha um histórico da frequência com que cada tipo de evento aconteceu. Isso serve para que a atenção possa ser dado naquilo que é mais frequente. Em um condomínio na Granja Viana (Cotia-SP), o evento mais frequente foi o de roubo de bicicletas, por exemplo.

Passo 4, a direção

Como será o treinamento dos empregados e outros envolvidos no sistema de segurança? Se o síndico não puder atender no momento, o que deve ser feito? Se as linhas telefônicas estiverem inoperantes (até celulares ficam fora do ar), o que fazer? Quais são as pessoas diretamente responsáveis na sequência de emergência?

Procedimentos Operacionais Padrão (POP)

Em um outro condomínio, um sistema de câmeras que é absolutamente muito tecnológico, as câmeras são acionadas somente quando há movimento no perímetro. Neste caso em particular, um carro estaciona na parte externa do muro de limite, provavelmente em uma praça contínua ao condomínio. A portaria foi alertada automaticamente pelo sistema de vigilância e aí começa o questionamento deste auditor. O que deveria ter sido feito?

O porteiro deveria chamar a polícia? Talvez sim, já que não há por que alguém estacionar o carro em uma área tão isolada se não houver alguma intenção questionável.

O porteiro deveria ligar para o síndico? Talvez sim, afinal qualquer evento de falha de segurança seria sua responsabilidade por não ter previsto esse tipo de evento.



O porteiro deveria acionar a ronda? Foi o que aconteceu. E, lá foi um profissional experiente, armado e com treinamento suficiente para enfrentar duas pessoas que poderiam estar se preparando para uma invasão? Provavelmente não. O segurança aproximou-se e pediu a casal que fosse namorar em outro lugar. Talvez, arriscando a sua própria segurança.

Em princípio, a ronda do condomínio atuou em área externa, contínua ao condomínio, exercendo poder de polícia? Talvez sim.

Em outro caso recente, como auditor, fiz o teste do visitante oculto. Esse teste é um dos passos da auditoria quando se pretende verificar o grau de insegurança do perímetro. Eu me apresentei na portaria afirmando que queria entrar para conhecer o condomínio e, na recusa do porteiro, afirmei que a área é pública e que não poderia ser impedido. O porteiro, sem saber o que fazer, ligou para o síndico que acionou a Guarda Municipal. O síndico compareceu na portaria, quando o conheci pessoalmente (a auditoria foi contratada somente por contato telefônico). Ao ser abordado pelos oficiais me identifiquei como o auditor e, então, conheci o síndico pessoalmente. Mesmo com o acionamento da Guarda Municipal, tanto o síndico como o porteiro estiveram todo o tempo ao meu alcance para uma eventual tomada de refém – houve o risco de segurança pessoal de todos durante todo o processo da minha abordagem.

Neste condomínio, recomendei a formulação de um Plano de Segurança com Procedimentos Operacionais Padrão (POP).

Conclusão: tanto com alto uso de tecnologia, como em nenhuma tecnologia além de um telefone, é necessidade básica essencial que exista um conjunto de POP que sejam conhecidos e praticados pelos envolvidos com a questão.

O que recomenda o auditor de condomínio para um Plano de Segurança

Então, a vigilância deve estar dentro do contexto de um Plano de Segurança do Condomínio que deve conter estes elementos mínimos.


Auditor de condomínio - camera de vigilancia

Um Plano de Segurança completo para condomínios deve abordar diversas áreas para garantir a segurança dos moradores, funcionários e propriedades. Aqui estão alguns itens que podem ser incluídos em um Plano de Segurança abrangente:

1. Controle de Acesso:

  • Sistema de identificação de visitantes.

  • Catracas, portões e cancelas controlados.

  • Câmeras de vigilância nos acessos.

2. Vigilância Eletrônica:

  • Câmeras de monitoramento em áreas comuns.

  • Sistema de gravação e armazenamento de imagens.

  • Monitoramento remoto por empresa de segurança.

3. Equipe de Segurança:

  • Contratação de empresa de segurança ou profissionais capacitados.

  • Treinamento regular para a equipe de segurança.

4. Alarmes e Sensores:

  • Instalação de alarmes em áreas sensíveis.

  • Sensores de movimento e abertura de portas/janelas.

5. Iluminação Adequada:

  • Iluminação externa e interna eficiente.

  • Sensores de luz em áreas comuns.

6. Sistema de Interfonia:

  • Interfone para comunicação entre moradores e portaria.

  • Intercomunicadores entre unidades.

7. Procedimentos de Emergência:

  • Treinamento para evacuação em casos de incêndio ou outras emergências.

  • Plano de contingência para situações de risco.

8. Controle de Chaves:

  • Registros de entradas e saídas de chaves.

  • Restrição no acesso a chaves de unidades.

9. Monitoramento de Redes Sociais:

  • Acompanhamento de grupos de moradores nas redes sociais para identificar movimentações suspeitas.

10. Automação de Portões e Acessos:

  • Sistemas de abertura de portões por dispositivos móveis.

  • Fechaduras eletrônicas com controle de acesso.

11. Cursos de Capacitação:

  • Treinamentos para moradores sobre segurança e medidas preventivas.

12. Parcerias com Órgãos de Segurança Pública:

  • Integração com polícia e bombeiros locais.

  • Participação em programas de segurança comunitária.

13. Alerta de Pânico:

  • Botões de alerta de pânico para moradores e funcionários em situações de risco.

14. Gerenciamento de Acesso de Funcionários:

  • Registro de entrada e saída de prestadores de serviços.

  • Identificação dos funcionários autorizados a entrar no condomínio.

15. Fiscalização de Prestadores de Serviço:

  • Verificação da idoneidade das empresas que prestam serviços no condomínio.

Lembrando que um Plano de Segurança deve ser adaptado às necessidades específicas de cada condomínio e pode envolver outros itens além dos mencionados. É importante que o plano seja revisado periodicamente e que os moradores sejam conscientizados sobre as medidas de segurança adotadas.

Características ideais da Vigilância Eletrônica

As especificações ideais de equipamentos de vigilância eletrônica para um condomínio podem variar com base no tamanho do condomínio, layout das instalações, requisitos de segurança e orçamento disponível. No entanto, aqui estão algumas especificações que podem ser consideradas como boas práticas para um sistema de vigilância eletrônica eficaz:

1. Câmeras de Vigilância:

  • Câmeras de alta resolução (Full HD ou superior) para capturar detalhes nítidos.

  • Câmeras com visão noturna para monitoramento em condições de pouca luz.

  • Câmeras com ângulo de visão adequado para cobrir áreas importantes.

  • Câmeras fixas e câmeras PTZ (movimentação e zoom) para flexibilidade.

2. Sistema de Gravação:

  • Gravadores de vídeo em rede (NVR) para armazenar e gerenciar as imagens.

  • Capacidade de armazenamento suficiente para reter gravações por um período adequado.

  • Recurso de gravação contínua e/ou baseada em movimento.

3. Monitoramento Remoto:

  • Acesso remoto às câmeras e gravações por meio de aplicativos ou software.

  • Compatibilidade com dispositivos móveis, como smartphones e tablets.

4. Detecção de Movimento e Notificações:

  • Recursos de detecção de movimento para acionar gravações quando há atividade.

  • Notificações por e-mail ou aplicativo quando uma atividade suspeita é detectada.

5. Armazenamento em Nuvem (Opcional):

  • Possibilidade de armazenar gravações em nuvem como backup.

  • Acesso seguro às gravações em nuvem de qualquer lugar.

6. Integração com Outros Sistemas:

  • Integração com sistema de controle de acesso e alarmes.

  • Capacidade de enviar alertas automáticos em caso de eventos.

7. Resistência às Condições Climáticas:

  • Câmeras e equipamentos adequados para ambientes externos e internos.

  • Proteção contra intempéries, poeira e umidade.

8. Acesso Controlado:

  • Sistema de autenticação para garantir que apenas pessoas autorizadas possam acessar as imagens.

9. Manutenção e Suporte:

  • Equipamentos de marcas confiáveis e com histórico de suporte eficaz.

  • Garantia e assistência técnica do fabricante ou fornecedor.

10. Política de Privacidade:

  • Respeito às leis de privacidade e regulamentações locais.

  • Certificar-se de que as câmeras não capturem áreas privadas das residências.


Auditor de condomínio - procedimentos de seguranca

É fundamental que o condomínio trabalhe em conjunto com uma empresa especializada em segurança para projetar e implementar um sistema de vigilância eletrônica que atenda às necessidades específicas e ao ambiente do condomínio. Além disso, a legislação local relacionada à privacidade e ao uso de câmeras de vigilância também deve ser considerada durante o planejamento.

Procedimentos relacionados com a Vigilância Eletrônica

A nossa conclusão é que a vigilância eletrônica é um avanço maravilhoso (veja o caso daquela acionada por movimento). Mas, as pessoas também precisam estar preparadas e treinadas para os eventos.

As empresas terceirizadas não costumam aceitar o treinamento específico para cada condomínio e isso é um problema que deve ser previsto na contratação: os empregados devem saber como é o sistema de segurança do condomínio.

Note que isso precisa ser verificado - tenho conhecimento de caso em que o empregado tinha lido as instruções e colocado seu visto de ciente. Mas, sua capacidade de compreensão era limitada - lia mas não compreendia e praticamente não se lembrava de nada das instruções (no mesmo dia da leitura!). Então, não basta entregar um maço de folhas e mandar que leia e marque que está ciente - é preciso treinar de verdade: ensinar, avaliar a compreensão e, depois de algum tempo, confirmar se aconteceu a retenção do conhecimento (se ainda se lembra o que fazer).

Os empregados e outros responsáveis do condomínio devem receber treinamento abrangente para garantir a utilização adequada e eficaz do sistema de vigilância eletrônica. Alguns tópicos importantes a serem abordados no treinamento incluem:

1. Operação do Sistema:

  • Como ligar e desligar as câmeras e o sistema de gravação.

  • Como acessar as imagens ao vivo e as gravações.

  • Como controlar câmeras PTZ (movimentação e zoom).

  • Como ativar/desativar os recursos de detecção de movimento.

2. Monitoramento Adequado:

  • Importância de monitorar as câmeras de maneira constante e atenta.

  • Como identificar atividades suspeitas ou comportamento incomum.

  • Como distinguir entre falsos alarmes e situações reais.

3. Proteção de Dados e Privacidade:

  • Conscientização sobre a importância de proteger as imagens capturadas.

  • Adesão às regulamentações de privacidade e leis locais relacionadas.

4. Procedimentos de Emergência (POP):

  • Como lidar com situações de emergência, como invasões, incêndios, etc.

  • Quais etapas tomar ao identificar uma atividade suspeita ou criminosa.

5. Manutenção e Cuidados Básicos:

  • Como manter as câmeras limpas e funcionando corretamente.

  • A quem relatar problemas técnicos ou mau funcionamento.

6. Acesso e Segurança:

  • Como garantir que apenas pessoal autorizado tenha acesso ao sistema.

  • Manutenção de senhas seguras e práticas de autenticação.

7. Colaboração com as Autoridades:

  • Como fornecer imagens de vigilância às autoridades, quando necessário.

  • Conhecimento sobre os procedimentos a seguir ao cooperar com investigações.

8. Comunicação Eficiente:

  • Como relatar incidentes ou atividades suspeitas à administração do condomínio.

9. Ética e Respeito:

  • Promoção do uso ético e responsável do sistema de vigilância.

  • Respeito à privacidade dos moradores e visitantes.

10. Atualizações e Novas Funcionalidades:

  • Como se adaptar a atualizações de software e hardware.

  • Como aprender a usar novos recursos ou equipamentos.

11. Simulações e Treinamentos Práticos:

  • Realização de simulações para praticar ações em situações reais.

  • Exercícios práticos para garantir que todos saibam como responder a incidentes.

É importante que o treinamento seja contínuo e que os funcionários e responsáveis do condomínio estejam sempre atualizados com as práticas de segurança e operação do sistema de vigilância eletrônica. Isso contribui para uma gestão eficaz da segurança e uma resposta rápida a situações de risco.

Concluindo

Em resumo, podemos afirmar que é muito bom investir em tecnologia para servir de base para o sistema de vigilância. Entretanto, isso deve ser parte de um Plano de Segurança do condomínio e deve estar conjugado com outros esforços - damos destaque ao treinamento e existência de POP para os eventos mais prováveis, pelo menos.

Com a evolução dos sistemas de monitoramento, ainda poderão ocorrer novidades saiba mais com estes outros artigos:




Quer saber quanto custa uma Auditoria Investigativa de Condomínio?

Quem pode pedir uma auditoria da gestão do condomínio?

Assine e receba novos artigos no seu e-mail

Obrigado pela sua inscrição

Livros

Organizacao capa so frente.png

AUDITOR ADMINISTRATIVO DE CONDOMÍNIO

Relatório de Auditoria Administrativa para prestação de contas anual, preventiva ou retroativa.

bottom of page