Prejuízos silenciosos do condomínio

A rotina de um condomínio muitas vezes é marcada pela repetição de tarefas e pela confiança depositada no síndico, na administradora ou nos prestadores de serviço. Em meio a esse cotidiano aparentemente funcional, existem perdas financeiras que ocorrem sem chamar atenção. Esses prejuízos não aparecem como grandes rombos ou desvios flagrantes. Pelo contrário, eles se escondem nas pequenas decisões, nos gastos recorrentes e em escolhas mal fundamentadas que se repetem mês a mês. São os chamados prejuízos silenciosos do condomínio. E, justamente por serem silenciosos, quase nunca provocam questionamentos.

Veja uma das aulas do curso Fiscalize seu Condomínio sobre este assunto:

Esses prejuízos não são causados por má-fé ou corrupção — embora isso também exista e mereça atenção —, mas, com frequência, derivam da falta de controle, da ausência de planejamento ou de um desconhecimento técnico por parte de quem toma decisões. Um síndico bem-intencionado pode perpetuar desperdícios apenas por não ter critérios técnicos para avaliar contratos de manutenção, substituições de equipamentos, formas de cobrança ou até o formato da prestação de contas. Um conselho fiscal desmobilizado, que não examina documentos ou não entende os impactos de uma decisão aparentemente rotineira, reforça esse ciclo.

Vamos analisar agora algumas formas comuns em que os prejuízos silenciosos do condomínio se manifestam, extraindo exemplos da prática real e da literatura especializada em administração condominial.

Substituir custa menos do que insistir em consertar

Um dos exemplos clássicos de prejuízo silencioso se refere ao ciclo de manutenção de equipamentos antigos. Quando um motor de portão começa a falhar, a primeira atitude geralmente é contratar uma assistência técnica. O técnico comparece, identifica uma peça danificada, realiza o reparo e vai embora. Alguns dias depois, uma nova falha. Outro chamado. Outra peça trocada. Outra conta paga. E assim por diante.

Esse ciclo pode se arrastar por meses, às vezes anos, com sucessivos pequenos gastos que, somados, superam — em muito — o custo de um novo motor. Ocorre que a substituição de um equipamento exige uma decisão mais estruturada. Envolve orçamento, comparação de preços, aprovação em assembleia, leitura de contrato de garantia. Requer, em outras palavras, planejamento. Já o reparo é fácil, rápido e imediato. Por isso, tende a ser a opção mais recorrente — ainda que mais cara no longo prazo.

Esse mesmo raciocínio se aplica a elevadores, bombas d’água, interfones e centrais de gás. Quando se insiste em consertar aquilo que já não oferece segurança ou desempenho, o resultado é uma série de microperdas que consomem o orçamento do condomínio sem gerar eficiência nem confiança.

Falta de controle nos contratos de manutenção

Outro tipo de prejuízo silencioso ocorre quando o condomínio terceiriza serviços contínuos — como limpeza, jardinagem, segurança ou manutenção predial — sem cláusulas claras de desempenho e sem acompanhamento técnico. A empresa contratada pode cumprir sua obrigação formal, como comparecer semanalmente ao prédio, mas sem entregar qualidade, sem transparência nos insumos utilizados e sem demonstrar resultado efetivo.

A consequência é que o condomínio paga por um serviço que não atende à sua finalidade, mas continua renovando o contrato por comodidade ou por falta de alternativa. Muitas vezes, esses contratos têm cláusulas de renovação automática e reajustes anuais que não são auditados ou comparados com o mercado. O conselho fiscal, quando existente, raramente solicita a planilha de custos detalhada para verificar se os valores estão compatíveis com os preços praticados.

Nessa dinâmica, o prejuízo silencioso se apresenta como um custo excessivo por serviços de baixa eficiência. Isso não aparece nos balancetes com destaque. Ninguém desconfia porque os pagamentos estão documentados, têm nota fiscal e são recorrentes. Mas, se o condomínio contratasse auditoria especializada, talvez descobrisse que poderia reduzir esses valores em 20% a 40% mantendo ou até melhorando a qualidade do serviço.

Desperdício por má especificação técnica

Muitos equipamentos instalados em condomínios, desde os mais simples até os mais complexos, são adquiridos sem projeto técnico. Um exemplo recorrente é o da iluminação. Síndicos compram refletores LED sem consultar um engenheiro eletricista, optam por luminárias decorativas de baixa durabilidade ou instalam sensores de presença sem ajustar a sensibilidade. O resultado é um consumo de energia maior do que o necessário, com troca frequente de equipamentos e insatisfação dos moradores.

Outro exemplo aparece no dimensionamento de sistemas de interfone, câmeras de segurança ou portões automáticos. Quando esses itens são especificados com base apenas em indicações de fornecedores — sem validação técnica —, o condomínio pode pagar mais caro por soluções subdimensionadas ou superdimensionadas para suas reais necessidades. Em ambos os casos, perde-se dinheiro: ou na compra desnecessária de itens sofisticados demais, ou no custo elevado de manutenção de sistemas frágeis e mal dimensionados.

Esses erros poderiam ser evitados com a contratação de projetos executivos e laudos técnicos, ainda que com custo inicial. O problema é que a cultura da administração condominial muitas vezes prioriza o improviso à técnica, e isso se traduz em prejuízos silenciosos distribuídos ao longo dos anos.

Prejuízos silenciosos do condomínio: quando ninguém percebe que está perdendo

Talvez a principal característica dos prejuízos silenciosos do condomínio seja exatamente o fato de não provocarem alarme. Um rombo de R$ 200 mil nos cofres do condomínio causaria uma crise imediata. Mas um prejuízo de R$ 2 mil por mês em manutenção desnecessária pode se arrastar por anos sem provocar nenhuma indignação coletiva.

Prejuízos silenciosos

Esses prejuízos se acumulam na forma de contas que nunca caem, aumentos de cota que ninguém questiona, reformas improvisadas que se repetem a cada estação e orçamentos mal planejados. Como são pequenos e dispersos, não geram uma percepção de emergência. E, por isso, não se tornam pauta de assembleia.

A solução para esse problema está na combinação de controle, planejamento e fiscalização. É necessário que o conselho fiscal atue de maneira ativa, que os condôminos busquem entender os dados da administração e que o síndico se capacite ou conte com apoio técnico para tomar decisões baseadas em evidências e não em improviso.

Não existe administração eficiente sem indicadores. Não existe decisão inteligente sem projeto técnico. E não existe transparência sem compreensão. Por isso, os prejuízos silenciosos devem ser identificados, quantificados e eliminados. O custo da omissão é alto demais para continuar sendo ignorado.

Onde saber mais

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