Quebrando paradigmas na manutenção predial... e construindo valor patrimonial !!
- Guilherme Luiz P. Massucati
- 7 de abr.
- 12 min de leitura
Existem muitos tabus e conceitos obscuros relacionados à manutenção predial. Isso acontece porque estamos falando de um verdadeiro universo de leis, normas e muita, muita psicologia e equilíbrio emocional.
O objetivo deste artigo é convidar você síndico ou gestor condominial e até mesmo morador, à entrar neste magnífico universo de maneira que possa entender como a roda realmente gira e poder assim chegar em melhores resultados de maneira mais rápida e eficaz.
A seguir os 20 tópicos mais polêmicos
1. “Eu estou apenas dando uma ajuda até alguém assumir este papel, não tenho responsabilidade de nada não”.
Bom pessoal, este antigo conceito já existiu um dia, mas agora não existe mais. No meio de tantas normas e tantas leis, segundo o Código Civil, é determinado pelo item II do artigo 1.348, que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. Ou seja, mesmo quando ele estiver longe do condomínio, ele é o responsável pela segurança dos moradores, funcionários e inclusive do patrimônio. Em caso de acidentes, por exemplo, os síndicos poderão responder pelo crime de lesão corporal, que consta no artigo nº 129 do Código Penal.
2. “Eu sou apenas responsável pelas áreas comuns do condomínio”.
A NBR 16280, que fala sobre as responsabilidades do síndico e dos moradores, sobre as obras de reformas dentro dos apartamentos (unidades autônomas), endossa que esta afirmação está incorreta. Vamos olhar de outra maneira para este caso. Se caso explodir ou pegar fogo em um apartamento, apenas aquele apartamento será danificado? E se caso um apartamento resolve tirar um pilar, apenas este apartamento corre um risco estrutural? Então percebam que o síndico não é apenas responsável pelas áreas comuns, principalmente se tratando de gás, elétrica e sobrecargas ou danos estruturais. Outro exemplo é com as mangueiras de gás do fogão dos apartamentos. Essas peças possuem, conforme determinação do INMETRO validade entre 5 e 10 anos a partir da data de fabricação e o regulador do gás, possuem, conforme determinação do INMETRO validade de 5 anos a partir da data de fabricação. Cabe sim, ao síndico, contribuir com eventos dentro do condomínio e planos de conscientização entre os moradores que estas medidas de segurança sejam realizadas.
3. “Houve uma explosão no apartamento do 3º andar, mas fiquem tranquilos porque estamos com as garantias da construtora”.
Hoje pessoal a NBR 17170 (Norma de garantia), resumidamente trabalha em cima da palavra FALHA. No entanto as falhas podem ter origem tanto na etapa de projeto e construção, cuja responsabilidade é sim das construtoras, como também podem se justificar em função da falta de manutenção preventiva cuja responsabilidade é do condomínio/síndico. Todos os detalhes de como não perder as garantias da construtora, como realizar, quais os produtos e técnicas para limpeza, manutenções e conservação devem estar descritos no manual de uso e operação entregues pela construtora e devem ser seguidos à risca e caso contrário, sim, correm o risco de perderem as garantias. O mesmo ocorre com as coberturas de seguro. Quando ocorre um sinistro, as companhias de seguro acionam seus engenheiros experientes e treinados para entenderem se o ocorrido tem ou não tem ligação com a NEGLIGÊNCIA na etapa de manutenção e conservação.
4. “Já venceram as garantias da construtora, agora não preciso mais gastar dinheiro com as manutenções preventiva em meu condomínio”.
Primeiro pessoal, uma manutenção corretiva pode chegar de cinco a sete vezes mais do que uma manutenção preventiva. Segundo, seu condomínio começa a perder valor patrimonial de venda ou aluguel dos apartamentos em função da deterioração do sistemas, elementos e componentes do mesmo. Terceiro, como já explicado anteriormente, você corre um grande risco de perder as coberturas de seguro.
5. “Eu só sigo as leis. Não vou seguir nenhuma norma, pois as normas não são obrigatórias, são apenas sugestivas”.
De fato, nenhum condomínio corre o risco de receber uma fiscalização ou uma multa caso alguma norma não esteja sendo seguida, diferentemente de uma LEI. Mas, ao não seguir uma norma técnica, as famosas NBR`s, o condomínio / síndico, está assumindo a responsabilidade caso algum sinistro ou acidente venha a acontecer.
6. “Plano de manutenção predial não é Lei em meu município, então eu não preciso elaborar e nem seguir”.
Existem tantas leis relacionadas à manutenção predial (federais, estaduais, municipais), que a obrigatoriedade de elaboração de um plano de manutenção predial seguindo a NBR 5674, é apenas uma formalidade:
· Lei federal nº 14.327 - Responsabilidade civil sobre a segurança de piscinas.
· Lei federal Nº 10.098, de 19 de dezembro de 2000 - Estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade
· Lei estadual nº 12.526, de 02 de janeiro de 2007 SP estabelece normas para a contenção de enchentes e destinação de águas pluviais.
· Lei Municipal nº 10.770, de 8 de novembro de 1989. SP - Limpeza e conservação de caixas d`água e reservatórios no município de São Paulo.
· Lei Municipal 16809 2018 de São Paulo SP - funcionamento dos portões e cancelas automáticas
· Lei municipal nº 16.870, de 15 de fevereiro de 2018 em São Paulo – Playgrounds.
· Lei municipal 10.518, de 16 de maio de 1988 - obriga a limpeza ou pintura das fachadas no mínimo a cada 5 anos. existe multa caso a lei não seja cumprida.
· Lei Federal 13.589/2018, de 5 de janeiro de 2018 - Plano de Manutenção Predial do sistema de ar-condicionado (PMOC)
· Na cidade de São Paulo, o RIA é uma exigência do Decreto nº 47.334/2006 e é obrigatório para todos os aparelhos de transporte horizontal ou vertical.
· Lei na cidade do rio de janeiro da autoinspeção (os próprios síndicos devem inspecionar os condomínios)
7. “Vou processar a construtora, pois mesmo fazendo as manutenções obrigatória, eu perdi as garantias”.
Fazer as manutenções corretamente ainda não quer dizer que você está seguindo corretamente o manual de uso e operação. O manual de uso e operação elaborado pela construtora e entregue ao condomínio, primeiramente segue a NBR 14037(manual de uso e operação) para elaboração do mesmo, na sequência também segue os conceitos e diretrizes da NBR 5674 (Plano de Manutenção Predial) e inclusive a NBR 17170 (Norma de Garantias), ficando muito claro a obrigatoriedade não apenas em realizar as manutenções preventivas, como também registrar e armazenar as evidências necessárias (gestão de toda a documentação). Caso contrário, sim, você corre o risco de perder as garantias e inclusive as coberturas de seguro.
Além disso, as evidências também são importantes para gerar arquivos, que servem para gerar histórico, que servem para gerar comparativos, que servem para avaliação do desempenho que servem para melhoria contínua
Mas atenção...
“Loucura é querer resultados diferentes fazendo tudo igual”
Albert Einstein
8. “Não sou obrigado a saber de tudo. Sou síndico e não engenheiro”.
Quando você síndico ou gestor condominial realmente aceitar a olhar para o condomínio como uma grande empresa, sem fins lucrativos, mas com propósitos, tudo ficará mais simples e as coisas começaram a fluir mais facilmente. Um dos principais conceito empresariais principalmente nos dias de hoje é o DELEGAR. Sendo engenheiro ou não, você deve delegar. Outros conceitos empresariais que deve utilizar no seu condomínio.
· Atingir o melhor Custo x Benefício
· Evidências de toda e qualquer manobra / Gerar históricos para gerar índices de melhoria / Melhoria contínua
· Segurança, Durabilidade, Desempenho.
· Comunicação e planejamento antes de qualquer atividade.
· Calcular os riscos – normas x leis
· Envolver sempre empresas e/ou profissionais habilitados, qualificados e experientes
· Automatizar sistemas para alcançar melhores resultados e otimizar tempo;
· Avaliar fatores de risco internos e externos, pontos fracos e fortes do seu condomínio
· Elaborar todo início do ano, as previsões orçamentárias com manutenções preventivas e corretivas;
· Capacidade de adaptação
· Estratégias de investimento
· Elaboração de POP`s (Procedimento operacional padrão)
· Organizar todas as variáveis da equação e estipular Prioridades
9. “Ah, mas você queria oque? Eu fui pego de surpresa e só deu tempo de pensar em fazer isso naquele momento”.
O síndico nunca pode ser pego pelo efeito surpresa, desta forma o seu maior aliado é mais um termo empresarial, PLANEJAMENTO
Independentemente da área ou do segmento que estamos falando, planejamento é analisar o ambiente externo e interno, pontos críticos e de atenção, seus pontos fortes e fracos, levantando o máximo de variáveis existentes e na sequência imaginarmos todas interagindo ao mesmo tempo em busca dos melhores resultados possíveis em relação à segurança, custo, tempo e desempenho à curto, médio e longo prazo.
A grande questão é entender quais são estas variáveis envolvidas, os seus devidos graus de importância, criticidade e gargalos, montar a equação e depois resolvê-la. Resumidamente, sabemos qual a idade do condomínio, quais são os períodos chuvosos e de seca, sabemos quais os sistemas, elementos ou componentes que oferecem maior grau de risco e periculosidade, qual a faixa etária dos moradores, meses de férias escolares, fatores externos como feiras e shows nas proximidades, sabemos que o Brasil é campeão mundial de raios, que dezembro e janeiro são mais propícios para invasão, que existem leis para segurança das piscinas, leis para segurança de playgrounds, leis para abertura de portões e conservação das fachadas. Enfim, sabemos de muitas coisas, mas se não houver um planejamento, você será pego de surpresa e se encontrará em uma situação que não saberá o que fazer. A questão é pessoal, quando um ser humano se encontra nesta situação, fatalmente ele toma a pior decisão, ou seja, a mais cara, a menos eficaz, a mais arriscada etc.
“A melhor hora de se consertar o telhado é quando o tempo está bom”.
John Kennedy
10. “Além de planejamento, existe alguma outra manobra que eu possa fazer, para não ser pego pelo efeito surpresa”?
Complementando o planejamento, existe uma manobra chamada POP, o qual também é um termo empresarial e quer dizer:
Procedimento operacional padrão
Mas o que isso significa? Significa que serão criadas várias situações de emergência (o máximo possível) e ao lado de cada situação, qual o melhor procedimento caso isso aconteça. Assim a melhor solução já terá sido pensada em um momento de calma, com uma chance de sucesso infinitamente maior e melhor.
O mais correto é montar POP´s por região envolvendo os vários especialistas de cada disciplina
Exemplo: Incêndio, explosão, invasão, desentendimentos, acidentes, barulho no motor do portão, óleo vazando no gerador, bomba de drenagem falhando, dias de chuva forte, reservatório vazando etc.
“Uma pessoa inteligente resolve um problema, um sábio o previne.”
Albert Einstein
11. “Aqui em meu condomínio, eu não permito que sejam realizadas reformas sem a entrega de um plano de reforma”.
PERFEITO. Mas..., você entregou todas as informações para o engenheiro contratado pelo morador, elaborar o plano de reforma, como por exemplo o manual de uso e operação do condomínio, projetos com a posição das tubulações, dias e horários permitidos, elevadores disponíveis, local para armazenamento de materiais, local permitido para colocação de caçamba, regras e normas internas etc? Infelizmente pessoal, isso é mais comum do que vocês possam imaginar. A cobrança do plano de reforma deve sim ser realizada, desde que que ofereça todas as informações pertinentes para isso.
12. “Fiquem tranquilos que eu contratei o melhor encanador para instalar as banheiras nas sacadas dos apartamentos”?
Não tenho dúvida que as banheiras, serão bem instaladas, mas... se a laje vai aguentar esta sobrecarga é outra história. O que quero dizer com isso pessoal? Existe uma GRANDE diferença entre uma mão de obra experiente e uma mão de obra experiente e qualificada. Geralmente os condomínios contratam, apenas a mão de obra experiente, que não olham para o entorno e não levam em consideração todo o contesto envolvido, incluindo normas e leis.
Senhor síndico, onde você vai alocar os carros enquanto realizamos a nova impermeabilização do térreo?
Resposta: Fique tranquilo, contratei a melhor empresa de impermeabilização do Brasil. Vou alocar os carros na quadra uai! Onde mais poderia?
Bem... A nova impermeabilização da garagem com certeza vai ficar ótima, agora a laje da quadra uhhhh. Perceberam a diferença entre uma mão de obra experiente e uma mão de obra qualificada e experiente?
13. “Eu sou um ótimo síndico. Perceberam como o nosso cofre engordou depois que eu assumi o cargo”.
O conceito de manutenção, não envolve apenas o problema, mas envolve solucionar com o máximo de durabilidade, desempenho e inclusive melhor custo benefício. Assim como o conceito economia não está ligado apenas em garantir o caixa do condomínio sendo negligente à conservação do mesmo!!
A grande arte pessoal, está em descobrir qual é a melhor rotação do motor do seu condomínio, para que ele te ofereça o melhor desempenho com o máximo se segurança e economia.
14. “Pode deixar que eu mesmo vou pintar aquela parede e desentupir a caixa de passagem”.
Você síndico, gestor condominial ou zelador, devem permanecer na posição de gestores e parar com esse negócio de botar a mão na massa.
Eu vou dar meu próprio exemplo: Eu sou engenheiro e sei absolutamente cada detalhe de como levantar uma parede. Qual o traço da argamassa, qual o melhor bloco, qual a melhor colher de pedreiro, quantos blocos por m2, qual a espessura da argamassa, qual o rendimento do pedreiro etc. Agora... se um dia eu for obrigado a levantar uma parede uhhhh, será uma catástrofe. Primeiro que eu não estou acostumado com esta habilidade e segundo, enquanto eu levanto aquela parede eu deixo de resolver todo o restante da obra, como por exemplo garantir a qualidade, a segurança, a economia, limpeza, cotações e contratações, melhoria contínua etc. Voltando para nosso condomínio, se o síndico e seu fiel escudeiro zelador, resolverem por sí próprios, executarem as manutenções, além de estarem arriscando suas próprias vidas e vidas dos moradores e funcionários, estarão deixando de fazer as inspeções de rotina, pensar na melhoria contínua, pensar em técnicas de redução de custos, automatização dos processo e otimização do tempo, ou seja, deixam de fazer as famosas manutenções PREDITIVAS.
15. “Não vou contratar empresa nenhuma! Eu mesmo vou entrar na internet e comprar um plano de manutenção padrão para usar em nosso condomínio”.
Eu tive o privilégio de atuar profissionalmente em Manaus, Brasília, Curitiba, Salvador, Fortaleza e São Paulo e posso afirmar que se você fizer isso, cometerá um grande erro, pois cada condomínio é um organismo dinâmico e não estático, o qual deve estar sempre em processos de melhoria contínua, se adaptando mensalmente ao longo do ano e às condições que envolvem o condomínio (internas e externas).
Dois condomínios, situados na mesma rua, tem prioridades diferentes em função da idade de construção, faixa etária dos moradores, quantidade de sistemas elementos e componentes etc.
Imaginem a agressividade de uma chuva ácida na fachada de um condomínio em Cubatão ou São Paulo, se comparado com uma cidade do interior como Vinhedo ou Valinhos.
Imagine uma estrutura metálica em Brasília, cujo percentual de umidade é sempre baixo, se comparado com a mesma estrutura em Manaus.
Então não acreditem em fórmula mágica genérica para Planos de Manutenção, pois você com certeza não estará trabalhando na melhor rotação do seu motor, ou seja, corre o risco de estar gastando muito onde não precisa e gastando menos em pontos d extrema importância, oferecendo um grande risco para todos.
“Não é o mais forte que sobrevive, nem o mais inteligente, mas o que melhor se adapta às mudanças”
Charles Darwin
16. ” Pode deixar. Vou fechar o fluxo de caixa e o que sobrar vou pensar em alguma manutenção preventiva para este mês”.
Esse é um grande erro no universo da manutenção. Não destinar uma verba fixa e periódica para um plano de gestão da manutenção e recorrer à engenharia de manutenção de forma corretiva(emergência). Como já explicado, uma manutenção corretiva chega de 5 até 7 vezes mais do que uma preventiva, fora os problemas relacionados à logística, bem-estar e segurança (elevadores quebrados, motores de portão sem funcionar, unidades sem água etc). Para gastos com manutenção preventiva e seus respectivos contratos a longo prazo (anuais), devemos reservar 15% do orçamento do condomínio.
17. “Vou registrar uma equipe fixa para dar manutenção em nosso condomínio, assim não teremos problemas”.
Pode até ser que não tenham problemas, mas esta não é a melhor estratégia de custo-benefício. Uma equipe registrada é muito mais cara do que fechar um plano anual de manutenção com uma equipe já experiente e especializada neste ramo de atividade.
18. O que eu NUNCA posso permitir que aconteça em uma manutenção predial?
Obstrução de rotas de fuga, tubulação de combate a incêndio sem água, condomínio sem extintores, portas corta fogo abertas.
19.Qual o prazo de uma inspeção predial?
Segundo a regulamentação da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), além das inspeções rotineiras pela equipe do condomínio e as manutenções preventivas e corretivas realizadas por equipes técnicas, um prédio com até 15 anos de existência precisa fazer uma inspeção com um engenheiro especializado a cada três anos. Já para um prédio entre 15 e 30 anos de existência, essa inspeção passa a ser exigida a cada dois anos. Para edificações com mais de 30 anos, ela deve ser feita anualmente.
20. “Vou contratar diretamente o pedreiro, pois é mais barato”.
Analisando friamente, com certeza e de fato para determinados serviços realmente é a melhor opção, no entanto, hoje, qualquer serviço relacionado à construção civil (reforma ou construção), deve seguir os prazos mínimos da NBR 17170 de Dez/2022. Para termos um breve parâmetro, o prazo mínimo de uma impermeabilização é de cinco anos. Apenas algumas marcas de carro no Brasil dão cinco anos de garantia. Agora eu te pergunto? As condições de fabricação e montagem de um carro se comparadas com as condições de um canteiro de obras será que são as mesmas? Enfim... o que eu quero dizer é que tudo isso oferece um risco para o empreiteiro o qual deve incluir em seu orçamento. Caso opte por fechar com a mão de obra mais barata, você corre o risco de ficar descoberto destas garantias, e sendo você o responsável legal pelo condomínio, você responde por isso. Além das garantias, toda obra de reforma dentro de um condomínio, também deve realizar a revisão do último manual de uso e operação entregue ao condomínio, seguindo a NBR 14037, deixando explícito todos os acabamentos, passagens de tubulação, o que fazer para não perder as garantias, procedimentos de conservação, manutenção e limpeza etc.
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