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O Conselho Fiscal do condomínio edilício pode ser responsabilizado por omissão em erro do síndico ou falta de prestação de contas

Até onde vai o poder do Conselho Fiscal do condomínio? Como se sabe, a única posição hierárquica interna do condomínio é a assembleia de condôminos. Entretanto, a Comissão Fiscal tem alguns poderes que são relativos e, no caso de sua omissão em litígios, poderá ser condenada com base na sua omissão.

A estrutura de poder e as funções acessórias

Como já foi visto no artigo "Como é a hierarquia de poder no condomínio edilício", o poder no condomínio é muito grande. Podemos dizer que, grosso modo, é quase que absoluto.

Retomamos aqui a mesma estrutura hierárquica para compreender a posição das funções acessórias, entre as quais está a Comissão Fiscal:


Posição do Conselho Fiscal do condomínio

Esse organograma mostra que a Comissão Fiscal, o advogado do condomínio e o auditor condominial estão em paralelo da linha de poder. São funções acessórias.

Iniciamos pelos profissionais que ocupam posição acessória nos condomínios para entender, depois, o contexto da Comissão Fiscal.

Tanto o Advogado como o Auditor obedecem a um código de conduta profissional da sua profissão, mas o membro de Conselho Fiscal é um pouco diferente.

Advogado

O Advogado segue o que a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) determina como seu CÓDIGO DE ÉTICA E DISCIPLINA DA OAB. Ao não cumprir as suas normas profissionais, o Advogado poderá, em última instância, ter sua credencial para exercício da profissão cassada em processo interno.

Então, o advogado tem o dever de comunicar para o cliente, na forma de um aconselhamento sobre a legalidade de suas ações e as consequências potenciais desses atos.

Se o cliente (síndico ou condomínio) está praticando um crime ou contravenção, o advogado não é obrigado a comunicar as autoridades, mas é dever comunicar ao cliente. Sendo assim, o advogado deve aconselhar o cliente a buscar orientação legal e agir de acordo com a lei.

Então, o sigilo profissional que impede divulgar a terceiros sobre ilegalidades existe, mas o dever de avisar ao cliente prevalece.

Por outro lado, os condomínios que contratam advogado para fazer a auditoria esbarram em um problema de que este só pode dar parecer sobre aspectos jurídicos e não sobre a administração do condomínio - isto é atividade legal exclusiva de Administradores.

Auditor

Da mesma forma, o Auditor de condomínio edilício, é obrigatoriamente um Administrador quando se está fazendo a auditoria completa do condomínio (seja investigativa ou preventiva). E, sendo um Administrador deve seguir o código de ética do exercício da profissão.

Então, um problema jurídico encontrado pelo Administrador, já que é sua área de atuação identificar estes problemas, deve ser comunicado ao cliente (síndico ou condomínio) aconselhando que procure o advogado do condomínio para um parecer jurídico oficial sobre o assunto.

As disciplinas de Direito existentes em todos os cursos de Administração (obrigatórias pelo MEC), dão a capacitação mínima para a compreensão das Leis e Normas e, por isso, ele não pode alegar desconhecimento sobre questões que envolvem aspectos jurídicos, mas não pode dar um parecer efetivo sobre esses pontos porque é da alçada exclusiva dos Advogados inscritos na OAB.

Portanto, o Auditor não pode emitir um parecer jurídico, mas deve (por obrigação profissional) indicar o problema de forma clara e objetiva com a recomendação da busca pelo profissional adequado para ter o aconselhamento - nesse caso, buscar o Advogado.

Contador

Se o condomínio contratou um contador para esta auditoria, o único material a ser auditado é o rol de documentos contábeis. O exercício profissional do Contador não permite que ele avalie funções administrativas, ou seja, ele não pode dar parecer (e, portanto não pode analisar) questões jurídicas, de organização, de controle, de direção e de organização do condomínio.

Então, crimes e contravenções não podem ser apontados por contadores porque estes se limitam aos documentos contábeis. Deve-se observar que os condomínios não são obrigados a manter contabilidade formal e que o trabalho feito pelas Administradoras nem sempre é a contabilidade formal, muitas vezes é um registro de eventos financeiros ganhando o nome de Contabilidade Gerencial - que pode ser auditada pelo profissional auditor Administrador.


Conselho Fiscal do condomínio em luta

Conselho fiscal

Diferente dos profissionais, os membros do Conselho Fiscal não são profissionais. Por terem sido eleitos em uma assembleia com a finalidade legal de fiscalizar, tem algumas obrigações perante o condomínio. E, em alguns casos, podem ser responsabilizados em extenção com o síndico.

Um fato muito comum é que os membros do Conselho Fiscal não assinam as pastas de Prestação de Contas do condomínio. Isso é muito comum e entre meus casos de auditoria afirmo que mais de 90% das pastas chegam a mim para auditoria sem esta validação.

As justificativas são as mais absurdas: "o conselho não participa", "eles só irão olhar depois da auditoria', 'eles querem que o auditor faça a verificação que eles deveriam fazer, para isso pagam o auditor', 'não deu tempo' e muitas outras. Na verdade, perante a Justiça, não importa a desculpa, o Conselho Fiscal tem que fiscalizar.

Conforme prevê o Código Civil , em seu art. 1.356 , poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Então, como irá dar parecer se não tiver acesso aos documentos. Então, se os conselheiros não deram parecer a suposição inicial é que não tiveram acesso - o que não pode ser aceito e em raríssimos casos acontece. Então trata-se de um problema jurídico a ser resolvido com Advogado para que o síndico passe a dar acesso a todos os documentos.

Por outro lado, se os membros do conselho fiscal têm acesso garantido e não fiscalizaram, ocorreu omissão da Comissão Fiscal. E, sendo assim, ela não está cumprindo as tarefas da sua competência.

E, havendo algum procedimento ilegal feito pelo síndico, do ponto de vista prático, esta omissão poderá ser avaliada pelo Juiz e, eventualmente, este poderá decidir por alguma punição aos membros do conselho.

Um fato que deve ser levado em conta é que alguns advogados defendem a ideia de que as atribuições do conselho são delegáveis a terceiros. Oras, isto não é previsto e nem proibido na Legislação. Mas, do ponto de vista da Administração isso é incorreto. Ou seja, o Conselho Fiscal de um condomínio edilício deve ser formado por quem tem interesse no objetivo do condomínio e, portanto, devem ser proprietários para defender o seu patrimônio. É diferente de contratar um síndico profissional em que há previsão na Lei.

Competência dos conselheiros

É importante observar que na função de conselheiros, os membros o Conselho não têm poder de veto às decisões do Síndico. Entretanto, eles podem participar da Administração! Mas, isso não os coloca diretamente como responsáveis juridicamente pela gestão, isso é exclusivo do síndico.

Mas é necessário entender que existem 2 tipos de conselho: fiscal e consultivo. Como vimos acimao conselho fiscal é opcional, mas existe o conselho consultivo que não é opcional. Eles têm funções diferentes, mas a própria jurisprudência confunde entendendo que são dois nomes para a mesma coisa.

O conselho consultivo é obrigatório, de acordo com a Lei nº 4.591/64 em uma parte que não foi revogada: Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

Então, por conta desta lei do condomínio anterior é que todos condomínios instituem a Comissão e, muitos, por falta de conhecimento a denominam como Comissão Fiscal.

Do ponto de vista da Administração, a função de aconselhar e de fiscalizar não podem ser feitas pelas mesmas pessoas. Ou seja, há um conflito de interesses.

Veja um exemplo hipotético: o conselheiro consultivo recomenda a compra de um equipamento novo de uma empresa, o síndico faz cotações e opta pela recomendação do conselheiro consultivo. Depois disso, quem irá fiscalizar se houve algum tipo de ganho pessoal com a compra será o conselheiro fiscal que, se nada foi previsto quanto a isso, será a mesma pessoa. É o mesmo problema que se encontra nas empresas em que o a pessoa que faz as compras é a mesma que paga o fornecedor - não há checagem da idoneidade da compra.

O correto é que o condomínio crie os 2 conselhos. E, como sugestão, o conselho consultivo deveria ser formado por ex-sindicos preferencialmente e, na ausência ou indisponibilidade destes, abrir para outros proprietários.

O interessante nisso é que os membros o Conselho Consultivo participam da Administração ativamente (sem poder de veto). Mas, o Conselho Fiscal não deve participar da gestão.

Conselho Fiscal do condomínio não fiscaliza só as contas

Uma vez que o Conselho Fiscal tem competência para fiscalizar e a lei garante acesso ao que for necessário, resta estabelecer qual é a abrangência desta fiscalização.

E isso inclui as mesmas funções que o síndico executa, ou seja, tudo o que se referir ao planejamento, controle, organização e direção.

É por isso que um síndico profissional deve ser um administrador: como síndico ele executa exatamente o que faz um Administrador. Por isso, ele ou sua empresa devem ser registrados no Conselho Federal de Administração.

Então, se o Conselho Fiscal observar, por exemplo, má gestão ou, até mesmo, algo que necessita ser feito porque está depondo contra a imagem do condomínio, ele pode recomendar imediatamente na sua fiscalização até mesmo o uso de fundo de reserva para a emergência detectada.

É o caso de recomendar a compra de uma mesa decente para a portaria, uma lixeira para os lixos reciclados que ficam em um canto, colocar protetores nos parafusos do parquinho de crianças, etc... (exemplos de casos reais, infelizmente).

Membros do Conselho Fiscal omissos - como resolver?

Tendo em vista que se os membros do Conselho Fiscal forem omissos, em qual situação eles poderiam ter que responder perante a Justiça? Somente se eles participam das decisões tomadas. Mas como, em tese, a sua função é só fiscalizar, isso sugere que a sua penalidade seria a destituição.

Então, para resolver o problema os seguintes passos podem ser tomados:

  1. Solicite ao síndico uma assembleia para destituição e eleição de novos membros do Conselho Fiscal. Deve ser explicado o motivo, nesse caso o de omissão na tarefa de fiscalização.

  2. Se a providência acima não foi tomada porque o síndico não se prontificou a fazer a assembleia, junte um quarto dos condôminos (somente condôminos, ocupantes não são condôminos) pedindo a assembleia para destituição e eleição de novos membros do Conselho Fiscal. Encaminhe para o síndico com cópia para a Administradora (se houver). Esta convocação não pode ser ignorada - por Lei é obrigatória a assembleia convocada por um quarto dos condôminos.

  3. Ocorrendo a assembleia, é aconselhável que já se tenham os 3 candidatos para as vagas e que sejam engajados para resolver o problema da omissão.

Como convocar: o pedido com um quarto dos condôminos precisa que os peticionantes estejam com as parcelas em dia e que os que assinam sejam realmente condôminos (proprietários ou possuidores por compra da unidade com documentação comprovada).

Este pedido deve ser feito sem especificar a data da assembleia porque nem sempre se conseguie todas as assinaturas suficientes no mesmo dia e, depois, a Administradora poderá gastar mais um ou dois dias para conferir se as assinaturas são válidas e se completam um quarto dos condôminos.

Normalmente, quando se chega nessa situação o motivo é a falta de prestação de contas. Então, sugerimos baixar o Modelo de Pedido de Assembleia para Prestação de Contas (abaixo). O texto poderá ser modificado para incluir a destituição e eleição de novos membros do Conselho, conforme seu caso.


Convocação de assembleia por 1 quarto de condominos para Prestação de Contas
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Auditoria

Se a situação chegou nesse ponto em que a atuação da Comissão Fiscal mostrou-se omissa e há desconfiança de que existe algum problema no condomínio, a contratação do auditor passa a ser muito importante. Mas não deve ser um auditor contábil porque o problema já está além das contas e da prestação de contas das pastas mensais. Provavelmente o problema pode ser bem maior.

Neste caso o ideal é buscar um Auditor da Administração, devidamente registrado no Conselho Federal de Administração. As respostas para a maioria das perguntas pode ser encontrada aqui neste link: Tudo o que você quer saber sobre auditoria de condomínio e não teve para quem perguntar




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AUDITOR ADMINISTRATIVO DE CONDOMÍNIO

Relatório de Auditoria Administrativa para prestação de contas anual, preventiva ou retroativa.

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