Inadimplente pode participar de assembleia? E inquilino?

Luiz Antonio Titton
8 de dez. de 2023
4 min de leitura

Atualizado: 23 de out. de 2024

É comum a dúvida sobre se um morador de condomínio pode participar de assembleia. Para entender a questão , é absolutamente necessário conhecer o que diz a Lei sobre isso. São direitos e deveres que precisam ser respeitados, mas para isso é preciso entender o que diz a Lei passo a passo:

Direito de votar em assembleia

O condôminio tem o direito inegociável de votar nas assembleias do condomínio, mas não pode estar devedor. Isso inclui tanto a cota mensal, quanto outros boletos de parcelas avulsas e multas. Detalhe importante, se a multa estiver em discussão judicial (sob júdice), é considerado que a falta de pagamento dela não é um impedimento para votar, pois ela estaria em discussão e ainda não é uma dívida real.

Código Civil: Art. 1.335. São direitos do condômino: ... III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Note, os componentes deste artigo: direito de votar e direito de participar, colocando a necessidade de estar quite. Está falando do direito de votar, que é de todo condômino, que é o proprietário de parte da coisa (condomínio), e que para isso precisa estar quite com suas obrigações. Está, também, falando do direito de o condômino (proprietário) participar, também sendo necessário estar quite. Isso inclui aquele que está comprando a unidade:

Código Civil, Artigo 1.334, 2o: São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Então, se existir um compromisso de compra e venda, o condômino passa a ser o comprador. E, quem vende e assinou um compromisso de compra e venda, deixa automaticamente de ser um condômino.

Morador não é condômino

Mas, note bem, a Lei é clara, não está falando do morador. O morador não tem este direito porque ele não é condômino.

A palavra condômino significa a pessoa que tem o domínio (propriedade) compartilhada com outras pessoas (outros proprietários da mesma coisa).

Para demonstrar isso, podemos usar o que já foi decidido por um Juiz de Direito. O texto é meio complicado para nós que somos leitos na área do conhecimento (o Direito), então depois de mostrar o resumo de uma decisão judicial, explicamos na linguagem leiga.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM AJUIZADA POR LOCATÁRIO EM FACE DE CONDOMÍNIO. PRETENSÃO VINCULADA À RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE O PROPRIETÁRIO LOCADOR E O CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE ATIVA. Sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa e julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, com fulcro no disposto do art. 485, inciso VI, do CPC. Recurso da parte autora. O vínculo obrigacional estabelecido no contrato de locação dá-se entre o inquilino e o locador. Não existe norma que confira ao locatário legitimidade para atuar em Juízo na defesa dos interesses do condômino locador. A convenção realizada entre os particulares transfere a posse direta do imóvel e, eventualmente, o dever de arcar com obrigações propter rem, de titularidade do proprietário, mas não sub-roga o inquilino em todos os direitos do condômino perante o condomínio. Os locatários podem pedir contas ao locador, não diretamente ao condomínio, conforme previsto no art. 23, § 2º, da Lei n. 8.245/1991. Desse modo, se a má administração do condomínio tornou onerosa a relação contratual locatícia, cabe ao inquilino buscar providência frente ao proprietário do imóvel. Inteligência dos artigos 18 do CPC e 1.336 do Código Civil. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

(TJ-RJ - APL: 02232902320218190001 202300143555, Relator: Des(a). SÔNIA DE FÁTIMA DIAS, Data de Julgamento: 09/08/2023, VIGESIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA, Data de Publicação: 11/08/2023)

Traduzindo para o leigo: o contrato de aluguel é entre o proprietário e o inquilino e se refere ao uso do imóvel, mediante pagamento a ele. Não tem nenhuma Lei ou Norma que diga que o inquilino representa o dono do imóvel. E, também, não dá ao inquilino os direitos do proprietário (que é o verdadeiro condômino). E, nessa ação, o inquilino estava questionando o valor do condomínio, exigindo prestação de contas. Mas, ele não tem esse direito e se quiser discutir algo, que discuta com o dono do imóvel e não com o síndico ou administradora.

Inquilino pode participar de assembleia

Sim, o inquilino tem o direito de participar e votar na assembleia, sob algumas condições:

A unidade precisa estar quite (sem dívidas com o condomínio)
O condômino não esteja presente (proprietário ou procurador daunidade)
Tenha como comprovar a existência da locação (contrato de aluguel)
Voto somente em questões relacionadas a assuntos ordinários do condomínio

São assuntos ordinários: salários, prestadores de serviços, encargos fiscais e trabalhistas, gastos de consumo, manutenção, seguro, gastos administrativos, conservação, pequenos reparos, escolha de síndico, previsão orçamentária somente na parte referente aos gastos ordinários, aprovação de cota condominial, e outras.

Em outras questões, como os assuntos extraordinários, o inquilino não tem direito de voto.

São assuntos extraordinários: vazamento, substituição de equipamentos, reformas, benfeitorias, emergências que demandem gastos ou não, e outras.

Resumindo

Só condôminos têm o direito de participar da assembleia. Poderão trazer convidados, mas sem direito de voz ou debate, a não ser que o Presidente conceda a palavra.

Inadimplentes não participam, ou seja, não têm direito a voz, debate e voto, e menos ainda de serem votados. Entenda-se que a questão de estar quite refere-se à unidade, e não à pessoa, assim, não há que se questionar quem é a pessoa presente na assembleia. Por isso, é recomendado que se entregue um cartão com cor que identifique quem tem realmente direito de participar e a palavra e votos sejam contados usando os cartões e não os braços levantados.

Inquilinos e outros só poderão votar em condições especiais, já listadas.