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O que o auditor de condomínio analisa sobre o controle de acesso ao condomínio

É fundamental que o condomínio controle o acesso de pessoas no perímetro do condomínio. Entendemos que esse é um dos motivos que leva pessoas a desejar morar nesse contexto condominial: evitar que pessoas estranhas acessem suas residências.

Para desenvolver esse assunto é preciso entender que como auditor de condomínios entendo que o propósito do síndico é o de aumentar o valor dos imóveis e fazer isso com o menor custo. O aumento do valor dos imóveis é conquistado quando o serviço prestado aos moradores é bom o suficiente para que as pessoas aceitem pagar mais para fazer parte do condomínio - seja remunerando mais aluguel, seja pagando mais pelo imóvel. E, a segurança do condomínio é um dos serviços prestados que fica mais visível a quem adentra como visitante ou, mais ainda, como invasor.

Lista básica de requisitos do sistema de acesso

Um sistema de controle de acesso efetivo em um condomínio é essencial para garantir a segurança dos moradores, visitantes e das instalações como um todo. Os principais tópicos sobre um sistema de controle de acesso efetivo incluem:

Tecnologias de segurança

Atualmente não sai caro para cada condômino a implantação de sistemas tecnológicos para dar apoio aos empregados que controlam o acesso das pessoas. Existem cartões de acesso, tags de acesso usando RFID, com biometrias (impressão dos dedos, reconhecimento facial). Quanto mais tecnologia, maior é a eficiência do processo, mas nunca irá dispensar que exista um humano acompanhando - esta pessoa usa a tecnologia para fazer melhor o trabalho, mas a tecnologia não substituiu pessoas nesta atividade.

Cadastro de pessoas

É absolutamente óbvio que um invasor não será identificado. Entretanto, a obrigatoriedade de registro das pessoas é um fator a mais de dificuldade para que o invasor perceba explicitamente que o condomínio possui medidas preventivas. Em alguns casos, é de se imaginar que o invasor compareceu antes no condomínio para conhecer a estrutura de segurança e potencial para roubos ou assaltos. Por isso, o cadastro de pessoas é essencial, mas insuficiente para qualquer sistema de segurança.

O cadastro de moradores é algo muito mais problemático do que o de visitantes, de acordo com minha experiência. O que acontece é que em todos condomínios sempre existe um pequeno grupo que não quer fornecer seus dados e de outros que coabitam em sua residência - um erro grave. Tive notícia de um síndico que proibiu a entrada de morador que não se identificar, já que não constando da lista de moradores, seria tratado como visitante. Embora pareça algo ilegal, realmente é defensável, já que qualquer juiz dará razão ao síndico que não pode ignorar a decisão da assembleia de que todos moradores devem se identificar e que os demais serão bem tratados, também, mas como visitantes.

Os empregados regulares (que comparecem todos os dias) e os eventuais (que vêm de maneira esporádica ou em apenas um dia por semana, quinzena, etc) devem ser registrados? Sempre. Mas, o que se notou é que o uso de tecnologia permite que o empregado regular se apresente ao sistema tecnológico e este libera a entrada de forma mais ágil do que o sistema convencional que irá pedir documento, foto, autorização do morador (por interfone ou similar), etc.

Controles nas áreas comuns do condomínio

Muitos condomínios, especialmente os chamados condomínio-clube, têm muitas áreas comuns: quadras, lavanderia, piscina, salão de festa, quiosques com churrasqueiras, academia, e muitas outras. Algumas destas áreas comuns são obrigados a manter o controle de acesso. Por exemplo, em um condomínio, a porta da academia só abre até as 21h00 para que o barulho dos aparelhos não incomode os moradores do primeiro andar e a abertura da porta só funciona até este horário para a entrada que identifica o morador e confere se o horário é permitido. O mesmo pode ocorrer nas piscinas, impedindo, por exemplo, que visitantes frequentem esta área comum ou que só possam entrar com algum tipo de procedimento.

Segurança do perímetro

Entende-se que a área do terreno do condomínio é delimitada por muro e possui portões. Esta área é chamada perímetro. Uma das questões analisadas pelo auditor, nas auditorias preventivas, é a segurança do perímetro.

Em um condomínio, havia uma área de proteção ambiental contínua com o condomínio. E, a separação entre a área dos moradores e esta área se dá por uma cerca com arames e um portão que fica fechado. É extremamente fácil ultrapassar de uma área para outra. Fiz a volta (de carro) no entorno da área (condomínio e sua área de mata). No Relatório der Auditoria Administrativa reportei a extrema fragilidade da segurança do entorno que, além dos muros insuficientes para conter um jovem como eu (que com 63 anos, significa que são muros sem nenhuma importância para proteger qualquer coisa). A única solução para este condomínio seria o uso de tecnologia para que o porteiro ou alguém lá seja imediatamente avisado quando ouver aproximação do muro (pela parte de fora) ou invasão (em todo o perímetro, inclusive na mata).

Sistema com módulo de becape

O mais raro que existe é um sistema de condomínio com becape. É normal que um condomínio fique sem o controle de portaria funcionar quando falta a luz. E, aí, não apenas a chancela para de funcionar, também para o sistema de identificação e o de monitoramento do perímetro. Em apenas 1 condomínio residencial horizontal constatei a existência de baterias que suportavam todo o sistema, mas é um pouco mais comum em edifícios na cidade de São Paulo.

Treinamento, treinamento, treinamento




  1. Backup e Redundância: O sistema deve ter medidas de backup para evitar falhas e garantir o acesso contínuo, mesmo em caso de problemas técnicos.

  2. Treinamento: Moradores e funcionários devem ser devidamente treinados para usar o sistema. Isso inclui saber como cadastrar visitantes, usar os dispositivos de acesso e responder a situações de emergência.

  3. Monitoramento e Suporte: Um sistema efetivo requer monitoramento constante para identificar problemas e tomar medidas corretivas imediatas. Um suporte técnico ágil também é importante para resolver eventuais problemas rapidamente.

  4. Customização: O sistema deve ser flexível o suficiente para se adequar às necessidades específicas do condomínio, permitindo personalização de regras e configurações.

  5. Privacidade e Proteção de Dados: Deve haver garantias de que os dados pessoais dos moradores são tratados com privacidade e em conformidade com a legislação de proteção de dados.

Um sistema de controle de acesso efetivo contribui significativamente para a segurança e tranquilidade dos moradores, além de otimizar a gestão do condomínio.

Problemas identificados pelo auditor de condomínio

Os requisitos são claros, como se viu, mas nem sempre esta lista inclui realmente os artifícios usados por pessoas com intenção duvidosa.

Como exemplo mais recente, em um condomínio chega uma pessoa bem-vestida, com linguagem refinada e se apresenta como filho de um morador. O porteiro informa que o morador não atende o interfone e que não pode permitir a entrada por não o conhecer. O visitante se identifica, mostrando que o nome do morador consta em seu documento na figura de genitor e insiste na entrada para aguardá-lo na residência. Qual seria o procedimento correto do porteiro? Este é um evento identificado pelo auditor quando percorreu (aleatoriamente) um livro de reclamações de condomínio e observou um longo texto feito pelo morador a respeito da visita do seu filho. O morador, que estava ausente, reclamou que não foi avisado da vinda de seu filho e reiterou que este não tem permissão dele para entrar no condomínio. Estas questões não são o ponto de interesse nesse artigo - o que importa é saber qual o procedimento que o porteiro deve tomar e se existe algo que possa ser feito usando tecnologia para a solução do caso.

O porteiro deve ser treinado para o bloqueio de qualquer pessoa que não seja morador ou que não esteja claramente autorizado de adentrar o condomínio - pelo menos é o que se espera em uma situação normal. Mas, neste caso a situação é especial (é o filho do morador e se definiu como proprietário).

O condomínio deve manter atualizada e disponível na portaria uma lista com os moradores do condomínio. Em tese, ninguém pode entrar livremente se não constar neste cadastro. E, observe que isso deve ser verificado rigorosamente.

Mas, o mais comum é que o porteiro se habitue com as pessoas que frequentam o condomínio de forma que em pouco tempo poderá se confundir entre quem é morador e quem é um frequentador do condomínio.

Essa situação é muito comum em condomínios novos quando muitos corretores de imóveis frequentam o local para apresentar a pretendentes de negócio. Com o tempo, os porteiros acabam deixando o livre acesso por serem corretores e, depois de algum tempo, já nem sabem mais o motivo pelo qual deveriam questionar a visita, já que é uma pessoa conhecida. E, com a frequente substituição de porteiros, a pessoa ganha acesso livre e é percebida como alguém que “é do condomínio”, e tem acesso liberado sempre. Se este corretor é realmente um profissional ou alguém se fazendo passar por um corretor de o início, o porteiro realmente não saberá, já que não é hábito solicitar a credencial de corretor de imóveis nos condomínios novos. E, nos condomínios mais maduros, a entrada de corretores é um tanto nebulosa, já que sua autorização de entrada precisa ser registrada na portaria e nem sempre isso é feito da maneira correta.

No caso do filho do morador, a realidade do caso é que o morador não quer que seu filho entre no condomínio e como este nunca apareceu por lá, o porteiro não tinha conhecimento da sua existência.

Observe, nestes dois casos, que o visitante apresenta fatos que comprovam sua ligação como morador – e são relações fortes de filho ou corretor. Mas, o procedimento da portaria não pode ser diferente de qualquer outro caso: não é morador, só entra com autorização.

Infelizmente, nestes dois casos, o porteiro permitiu a entrada e essa permissão causou problemas.

Outros casos semelhantes acontecem quando o sistema de acesso permite que o porteiro tome decisões baseando-se na sua percepção ou memória. E, a melhor opção para este problema é adoção de tecnologia.

Tecnologia para controle de acesso

Em condomínios comerciais é normal há décadas que a pessoa se identifique e o porteiro peça a autorização do escritório para liberar o acesso. Em edifícios mais modernos, até mesmo o elevador é indicado e este irá parar somente no andar onde está o escritório destino.


Isso faz sentido pois o visitante poderá, eventualmente, acessar outros escritórios. Um sistema de monitoramento por câmaras é bom nas áreas de acesso de todos andares.



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AUDITOR ADMINISTRATIVO DE CONDOMÍNIO

Relatório de Auditoria Administrativa para prestação de contas anual, preventiva ou retroativa.

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