Quais leis o Conselheiro Fiscal deve conhecer para realmente fiscalizar o condomínio

Luiz Antonio Titton
6 de fev.
6 min de leitura

Atualizado: 14 de fev.

Se você é Conselheiro Fiscal de um condomínio, parabéns! Você assumiu uma função essencial para garantir que o dinheiro dos condôminos seja bem administrado. Mas, para fazer um bom trabalho, não basta ter boa vontade. É preciso conhecer algumas leis fundamentais que vão transformar você em um verdadeiro guardião da transparência. Vamos lá?

Leis que o conselheiro fiscal deve saber

1. Código Civil (Lei nº 10.406/2002)

O Código Civil é o alicerce da vida como cidadão brasileiro.

Sobre o que fala? O Código Civil define, por exemplo, o que é um condomínio edilício, como deve ser a prestação de contas do síndico, a realização de assembleias e o papel do Conselho Fiscal. Ele também trata do mandato (artigos 653 a 692), importante para entender os poderes do síndico e da administradora.
Por que é importante? Todo brasileiro precisa conhecer esta Lei que é a que regulamenta as relações entre as pessoas, os seus direitos e deveres.
É uma Lei enorme, por isso abaixo separamos o que importa para o conselheiro fiscal, mas você deveria ler ela inteira para seu próprio benefício. A parte que interessa para condomínos está separada mais na frente, neste mesmo arrigo, assim você não se assusta porque é muita coisa e fala sobre tudo o que acontece na sociedade brasileira. É engraçado, mas existe até uma Lei que diz que todos conhecem ou tem a obrigação de conhecer esta Lei, mesmo que nunca tenham lido. (https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm)

Dentro desta Lei existem 2 partes que são fundamentais que o Conselheiro Fiscal conheça:

1.1 Partes Essenciais do Código Civil para o Conselheiro Fiscal

Dentro do Código Civil, duas partes são fundamentais para o trabalho do Conselheiro Fiscal: o Mandato e o Condomínio Edilício. Conhecer esses tópicos em detalhes é o que faz a diferença entre uma fiscalização superficial e uma fiscalização de verdade.

Mandato

Sobre o que fala? O Mandato, abordado nos artigos 653 a 692 do Código Civil, trata da relação jurídica em que uma pessoa (mandatário) recebe poderes para agir em nome de outra (mandante). No contexto do condomínio, o síndico é um mandatário dos condôminos. Isso significa que ele administra o patrimônio comum e representa o condomínio em diversas situações, inclusive judicialmente. O mandato pode ser geral, conferindo poderes amplos de administração, ou específico, limitando as ações do mandatário a determinados atos. O Código detalha como deve ser formalizada essa relação, incluindo regras sobre a extensão dos poderes, deveres do mandatário, possibilidade de substabelecimento (delegação de poderes a terceiros) e hipóteses de extinção do mandato.
Por que é importante? Entender o conceito de mandato é essencial para o Conselheiro Fiscal porque ajuda a definir os limites da atuação do síndico. Isso significa que o conselheiro pode identificar se o síndico está agindo dentro dos poderes que lhe foram conferidos ou se está excedendo suas atribuições. Por exemplo, certas decisões financeiras importantes podem exigir autorização específica da assembleia, e não podem ser tomadas unilateralmente pelo síndico. O conhecimento sobre o mandato também permite questionar contratos assinados, verificar a legalidade de decisões administrativas e avaliar a responsabilidade do síndico em casos de gestão temerária.
Separamos num PDF esta parte para você poder ler com mais atenção.

Condomínio Edilício

Sobre o que fala? O tema do Condomínio Edilício está nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. Ele define o que é um condomínio edilício, estabelecendo regras sobre a divisão entre áreas privativas e comuns, os direitos e deveres dos condôminos, o funcionamento da assembleia, a forma de administração, e a atuação do síndico e do Conselho Fiscal. Além disso, o Código aborda temas como a instituição do condomínio, a elaboração da convenção condominial, o regimento interno, a destinação das unidades e as sanções aplicáveis em casos de descumprimento das normas. Há ainda regras sobre obras, reformas e questões financeiras, como o rateio de despesas e o fundo de reserva.
Por que é importante? O Conselheiro Fiscal precisa dominar esses artigos para fiscalizar com eficiência. Saber o que o Código diz sobre o papel do síndico e o funcionamento da assembleia, por exemplo, permite identificar práticas irregulares ou abusivas. Além disso, o conselheiro pode avaliar se a prestação de contas está de acordo com a legislação, se o síndico está cumprindo suas obrigações legais e se os recursos do condomínio estão sendo administrados de forma transparente. O conhecimento das regras sobre rateio de despesas, obras e uso das áreas comuns também é fundamental para evitar conflitos e garantir que todos os condôminos sejam tratados de forma justa.
Separamos um PDF com esta parte para você poder ler com mais atenção.

2. Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/1964)

Embora muitos pontos dela tenham sido absorvidos pelo Código Civil, a Lei do Condomínio ainda é relevante.

Sobre o que fala? Ela aborda aspectos da convenção condominial, da administração do condomínio e das assembleias. Define também regras sobre o uso das áreas comuns e a participação dos condôminos.
Por que é importante? Para complementar o que o Código Civil não detalha. Em questões de convivência e organização interna, essa lei ainda é uma referência.
Conheça o texto inteiro da Lei neste link: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

3. Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)

Pode parecer estranho incluir essa lei aqui, mas ela é fundamental para entender as relações entre proprietários e inquilinos.

Sobre o que fala? Regula o aluguel de imóveis urbanos, definindo direitos e deveres de locadores e locatários.
Por que é importante? Porque, em muitos condomínios, a inadimplência de taxas condominiais está ligada a imóveis alugados. Saber o que a lei diz sobre isso ajuda o Conselheiro a entender quem deve ser cobrado: o inquilino ou o proprietário?
Conheça esta Lei direto no seu original neste link:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

4. Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA - Lei nº 8.069/1990)

Sim, o ECA também é relevante para o condomínio.

Sobre o que fala? Garante direitos à criança e ao adolescente, incluindo o direito à convivência comunitária.
Por que é importante? Porque muitas decisões condominiais envolvem o uso de áreas comuns por crianças e adolescentes. Saber o que o ECA diz pode evitar decisões ilegais, como restrições indevidas ao uso desses espaços.
Leia o original desta Lei neste link: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8069.htm

5. Estatuto do Idoso (Lei nº 10.741/2003)

Sobre o que fala? Protege os direitos das pessoas com 60 anos ou mais, garantindo acessibilidade, prioridade em serviços e proteção contra abusos.
Por que é importante? O Conselheiro Fiscal deve garantir que o condomínio respeite esses direitos, inclusive em questões de acessibilidade e atendimento prioritário.
Veja a Lei neste link: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2003/l10.741.htm

6. Convenção do Condomínio e Regimento Interno

Não são leis no sentido formal, mas têm força legal dentro do condomínio.

Sobre o que falam? A Convenção do Condomínio define as regras básicas da gestão, enquanto o Regimento Interno trata das normas de convivência.
Por que são importantes? Porque o Conselheiro Fiscal deve verificar se o síndico está cumprindo essas normas. Afinal, o que está na convenção tem peso de lei para o condomínio.
Você tem o direito de ter uma cópia destes 2 documentos - peça ao seu síndico.

O que o Conselho Fiscal precisa fiscalizar

Na prática, uma pesquisa realizada internamente, mas com critérios razoavelmente aceitáveis, mostrou que o Conselho deve responder às seguintes perguntas que são as que qualquer condômino faria sobre as famosas Pastas Mensais de prestação de contas do síndico:

O que está sendo cobrado pelo condomínio?

O que foi recebido pelo condomínio?
Qual tratamento é dado para os que não pagam o condomínio?
Com o que o condomínio gasta?
O que não foi pago e por qual motivo?
Do que foi desembolsado, o que ultrapassa o que a assembleia decidiu?
Existem valores a pagar nos próximos meses de contratos existentes?
Existem créditos a receber no condomínio, além dos atrasados e inadimplentes?
O condomínio possui alguma negativação?
Os comprovantes de gastos são válidos?
Posso confiar nos relatórios?
O condomínio tem dívidas fiscais?
O que foi cobrado está sendo usado para a finalidade que foi aprovada na assembleia?
Temos pendências judiciais?
A prestação de contas segue as formalidades necessárias?

Essa lista foi produzida com base em perguntas de Conselheiros e Condôminos anotadas ao longo de 30 anos na atividade de Auditoria da Administração Condominial, que fazemos profissionalmente.

É isto que o curso Condomínio Transparente ensina. Clique aqui e veja mais.

Conclusão

Ser Conselheiro Fiscal não é só uma questão de bom senso; é uma função que exige conhecimento. Com essas leis no seu radar, você estará preparado para fiscalizar com eficiência, proteger o patrimônio dos condôminos e, de quebra, ganhar o respeito da comunidade. Afinal, quem entende a lei faz a diferença!

Se você ainda não se sente seguro para fiscalizar o condomínio, sugerimos conhecer o curso Condomínio Transparente (https://www.auditor.adm.br/condominio-transparente) que ensina como o Conselheiro pode fiscalizar seu síndico e seu condomínio de maneira segura. Você usa os dados do seu próprio condomínio e como você aprende fazendo, você nunca mais esquece.