Síndico condômino eleito precisa abrir CNPJ?

O pagamento de honorários ao síndico é um tema que frequentemente gera dúvidas em condomínios, especialmente quando o próprio síndico eleito manifesta o desejo de receber por meio de nota fiscal emitida por sua empresa. Esse tipo de situação levanta questões importantes sobre a legalidade, os impactos tributários e a forma correta de formalização da relação entre o síndico e o condomínio. A discussão, portanto, não é apenas sobre burocracia, mas sobre segurança jurídica, transparência e planejamento fiscal.

Mais do que uma escolha contábil, a decisão do síndico entre atuar como PF ou PJ (CNPJ e CNAE) impacta diretamente na legalidade, na eficiência financeira e na governança condominial. Ambas as opções são válidas, desde que estejam formalizadas corretamente e respeitem a natureza jurídica da relação entre o síndico e o condomínio.

Com apoio contábil e deliberação transparente, é possível encontrar o formato que melhor equilibra custo, segurança e profissionalismo.

O que é um síndico orgânico e como ele deve receber?

O síndico tradicional, também chamado de síndico orgânico, é aquele escolhido entre os próprios condôminos ou moradores e atua mediante mandato eletivo, conforme prevê o art. 1.347 do Código Civil. Nessa condição, ele representa a coletividade, não como prestador de serviço, mas como representante eleito. Quando esse síndico recebe honorários, o correto é que esses valores sejam aprovados em assembleia, com registro em ata, e que o pagamento seja feito mediante recibo simples. Não há necessidade de nota fiscal nem de RPA (Recibo de Pagamento a Autônomo), pois não se trata de uma relação de prestação de serviços.

Como funcionam os tributos para o síndico pessoa física?

Mesmo com o uso de recibo simples, o pagamento ao síndico não está isento de tributação. Caso os valores superem os limites de isenção, devem ser retidos e recolhidos o INSS e o Imposto de Renda. O condomínio atua, nesse caso, como responsável tributário, recolhendo o INSS via GPS e o IR via DARF. Esse procedimento é legal e reconhecido pela Receita Federal. Portanto, é possível manter a relação entre o síndico e o condomínio dentro da legalidade, com simplicidade e segurança.

Exemplo: Se o síndico recebe R$ 3.000,00 por mês, o condomínio deve reter 11% de INSS (R$ 330,00), reter IR conforme a tabela (por exemplo, R$ 100,00), e pagar ao síndico R$ 2.570,00 líquido. Além disso, deve recolher 20% como parte patronal (R$ 600,00), totalizando um custo de R$ 3.600,00 para o condomínio.

Obrigacão de declarar na DIRF anual

Quando o síndico é remunerado como pessoa física e há retenção de Imposto de Renda na fonte, o condomínio tem o dever de incluí-lo na Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte (DIRF), enviada anualmente à Receita Federal. Essa obrigação acessória garante a regularidade fiscal da entidade e permite que o síndico declare corretamente seus rendimentos.

Mesmo que os valores pagos não ultrapassem os limites de retenção de IR, é recomendável manter o controle e, quando houver recolhimentos mensais via DARF, incluí-los na DIRF do ano-calendário correspondente. Essa formalização reforça a transparência da administração condominial e evita pendências perante o fisco.

Emitir RPA é obrigatório para o síndico?

Não. O síndico orgânico não deve emitir RPA, pois não é um prestador autônomo de serviços eventuais. Ele exerce um mandato eletivo civil, sem caráter trabalhista ou comercial. A emissão de recibo simples com retenções legais é suficiente.

E se o síndico abrir uma empresa?

Abrir uma empresa para receber como síndico, quando não há necessidade prática nem exigência formal da assembleia, pode representar um gasto desnecessário para o próprio síndico. A manutenção de uma pessoa jurídica implica custos fixos com contador, obrigações acessórias e possíveis tributos mínimos, mesmo que o rendimento não compense. Se o síndico foi eleito como pessoa física e não houve deliberação prévia exigindo a formalização como PJ, não há fundamento técnico para exigir que ele arque com os encargos patronais. O pagamento da parte do INSS devida pelo condomínio (20%) está de acordo com a legislação vigente e faz parte dos encargos naturais da escolha por um síndico orgânico. Reclamar disso após a eleição seria inverter a lógica da responsabilidade institucional da coletividade condominial.

No entanto, há casos em que o síndico opta por profissionalizar sua atuação, abrindo uma empresa e oferecendo ao condomínio a emissão de nota fiscal pelos serviços prestados. A partir desse momento, a relação deixa de ser de mandato e passa a ser contratual. O síndico se transforma, então, em um síndico profissional contratado, e o condomínio passa a ser seu cliente. Essa mudança implica obrigações formais, como a celebração de um contrato de prestação de serviços, a emissão mensal de nota fiscal e o recolhimento de tributos empresariais, como o ISS e o Simples Nacional.

Comparativo entre PF e PJ:

Aspecto	Pessoa Física (PF)	Pessoa Jurídica (PJ)
Tipo de relação	Mandato civil	Contrato de prestação de serviço
Forma de pagamento	Recibo simples	Nota fiscal
INSS patronal	20% do condomínio	Não aplicável
Retenção de IR	Conforme tabela da RFB	Conforme Simples Nacional
Custo contábil	Baixo	Contador, obrigações acessórias
Benefícios para o síndico	Aposentadoria INSS, simplicidade	Expansão de mercado, deduções fiscais

A opção PJ é mais cara para o síndico? Vale a pena ter CNPJ?

Depende. Se o síndico atua em apenas um condomínio e recebe valor relativamente baixo, a pessoa física pode ser mais vantajosa. Mas para síndicos que atendem vários condomínios, a pessoa jurídica tende a ser mais eficiente financeiramente. No regime do Simples Nacional, a alíquota pode variar entre 6% e 15,5%. Em muitos casos, isso representa menos tributo do que o INSS + IR pagos como PF.

Exemplo: Um síndico que recebe R$ 3.000,00 pode pagar apenas R$ 180,00 em tributos via PJ (6% de Simples), enquanto na PF ele teria retidos cerca de R$ 430,00 em tributos diretos.

Comparativo de custos reais: PF x PJ

Item	Pessoa Física (PF)	Pessoa Jurídica (PJ - Simples)
Honorário bruto	R$ 3.000,00	R$ 3.000,00
INSS (11% PF)	R$ 330,00	—
IRRF (estimado)	R$ 100,00	—
INSS patronal (20%)	R$ 600,00	—
Tributos PJ (Simples 6%)	—	R$ 180,00
Total pago pelo condomínio	R$ 3.600,00	R$ 3.000,00
Líquido recebido pelo síndico	R$ 2.570,00	R$ 2.820,00

O que é um planejamento fiscal profissional?

O planejamento fiscal profissional não se resume à escolha entre PF ou PJ. Ele envolve a análise criteriosa de vários fatores:

• Regime tributário mais vantajoso;

• Custos fixos da estrutura PJ - CNPJ (contador, declarações);

• Possibilidade de deduzir despesas operacionais;

• Projeção de atuação em vários condomínios;

• Impacto previdenciário (pró-labore ou não);

• Reversão de vantagens em liquidez para o síndico.

Planejamento fiscal e obrigações

Avaliar o melhor enquadramento tributário, projetar os custos com contador, verificar se há retenção de ISS no município do condomínio e calcular o impacto das obrigações acessórias são tarefas típicas desse planejamento. Quanto mais condomínios o síndico atender, maior tende a ser o benefício da estrutura PJ.

Síndico morador com CNPJ: atenção redobrada

Quando o síndico é também morador do condomínio e decide atuar como PJ, a assembleia deve deliberar se haverá isenção da cota condominial, se ele manterá plenos poderes de representação e se há distinção clara entre suas obrigações como contratado e seus direitos como condômino.

Qual o CNAE correto para síndico profissional?

O CNAE correto para o síndico profissional é o 68.22-6/00 (Gestão de propriedade imobiliária). Esse enquadramento está alinhado com as exigências da legislação e requer, em muitos estados, registro no Conselho Regional de Administração (CRA), conforme a Resolução CFA nº 664/2025.

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